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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

时间:2024-05-14 04:40:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8370
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



有限合伙的价值分析

王胜宇


  有限合伙制度之所以能在当今时代存在,并具有旺盛的生命力,主要是由于其本身具有独特的法律制度价值。
  (一)独特的出资制度:各国有限合伙法一般都规定了有限合伙合伙人的出资形式,认为他们的出资可以由各类财产组成,但就可否以劳务出资有不同的认识。在德国,就有限合伙人以其劳务出资的可能性进行了讨论,在一定程度上普遍地承认:劳务的价值必须确定为一定量的金钱以决定出资人对第三人的责任。在英国、法国,有限合伙人的出资可以为现金或其他财产而不可以是劳务。在美国,1916年法规定的合伙人的出资形式只有两种:一是现金,二是其他财产即实物,明确排除了劳务作为一种合法的出资形式。[1]而在其后的新法中,在出资形式方面对旧法作了重大的修改。新法规定:合伙人对有限合伙的出资可以采用现金、其他财产或已经提供的劳务的形式,也可以用期票或承诺交付现金或财产或履行劳务的形式。[2]可见,新法不仅承认现金与其他形式的财产出资,也承认已经提供的劳务形式的出资,从而大大增加了合伙的出资形式。
  (二)独特的责任制度:有限合伙的最大法律特征就在于责任的混合制,它具有的无限责任与有限责任并存的构架,吸收了普通合伙与公司的优点,真正体现有限权利有限风险。[3]有限合伙的有限责任形式将投资者风险控制在投资额范围内,又可以获得预期回报,有利于鼓励那些只习惯于储蓄存款的人们选择效益好的企业进行投资,有利于资金紧张的中小企业增加资本,从事生产或扩大再生产,同时有限责任的存在又在一定程度上缓解了普通合伙人缺少资金的问题,使企业更具安全感和稳定感,从而使有限合伙能较长时期地存续;虽然有限合伙的无限责任形式加重了普通合伙人的财务负担,但同时却又可以激励普通合伙人,将投资风险转化为竞争的动力并促使有限合伙积极有效地运作。[4]有限合伙的这些特点是单一责任制的普通合伙或公司不能同时具备的,这也是有限合伙历经百年不衰的关键所在。
(三)独特的分配制度:有限合伙既摒弃了普通合伙盈利依照各个协议约定的比例分配的办法又扬弃了公司制完全按照股份比例分配办法,而采取独特的相对固定比例的分配办法。按有限合伙协议通常的惯例,有限合伙人作为真正的投资者可分享80%的盈利;普通合伙人作为管理者可分享20%的盈利。[5]这是对分配制度的重大革新,既肯定了货币资本和人力资本在企业运作中的各自的职能和作用,又照顾到投资者和管理者各自的责任和利益。由于普通合伙人在企业经营中的特殊地位和作用及其承担的责任,其20%的盈利分享比例相较于其1%的出资来说,对其收益实施了明显倾斜的激励机制,以满足其利益偏好,激发其内在动力。
  有限合伙具有普通合伙和公司所不具备的优点,在西方国家早已被广泛应用,发挥其独特的经济价值。我国现阶段正处于市场经济发展时期,如果能够引进有限合伙这一制度,将会对我国经济的发展起到及大的推动作用。
(一)有限合伙制度建立符合社会主义市场经济体制要求的市场主体的需要:我国正处于向市场经济体制转轨时期,我国实行市场经济体制离不开市场主体的参与。我国传统上属于大陆法系国家,传统大陆法系国家一般规定四种公司类型:即有限责公司、股份有限公司、无限公司和两合公司。而我国《公司法》只规定了有限责任公司和股份有限公司两种形式。虽然法律对其他公司形式未作规定,但是这并不意味着我们就不能设立。我们可以在实践中进行摸索,当必要时再对公司法进行补充。在市场经济运作过程中,作为实行无限连带责任和有限责任相结合,普通合伙人参加合伙管理,有限合伙人不参加经营,出资者得保持紧密人身信任关系的有限合伙企业形式,不仅为商业经营活动所必需,而目也是市场主体立法所必须予以承认和调整的。
  (二)有限合伙协议的灵活性可以解除法律对企业行为的许多限制性规定: 如果采用公司形式就必须考虑到公司法中的限制性规定。例如出资的方式、出资比例的限制、技术出资的价值估算、最低注册资本限额,股息红利的分配等都必须适用公司法的强制性规定,不得通过协议加以变通或排除适用等等。但是,如果采用有限合伙的形式则可以避免此些种种。这就使有限合伙具有相当的灵活性,更适于投资者对于合伙中权利和义务的不同需求,可以更多体现出任意性特点。有限合伙协议的灵活性方便了投资者按照自己的意愿安排合伙事务。因此,如果是采用有限合伙的形式,各合伙人的出资方式和比例可以在合同中自行约定。拥有技术成果的人可以以技术成果出资且不受出资比例限制;有富余资金又无心经营的人,可以仅仅提供资金而不承担经营管理的责任,且可以在合同中约定与出资比例不同的损益分配比例;一无所有但精通经营之道的人士也可以以自己的管理才能出资;此外土地使用权、工业产权、非专利技术出资合伙人可以自由约定出资比例。使得资金、资产、资源与技术、管劳务等诸要素的拥有者,基于自己的意志通过有限合伙合同以无限责任和有限责任两种形式协调地组成一个整体,互相取长补短、优势互补,以实现社会资源的最佳配置和最佳的经济效益。
  (三)有限合伙有利于中小企业发展:有限合伙有利于中小企业的发展,如:不须履行公司法所规定的设立公司须遵循的严格程序,省物、省时、省力;税收方面有些国家甚至规定了有限合伙在纳税上的优势。如德、美等国家规定,合伙本身不需要交纳所得税,这正是六、七十年代有限合伙在美国空前发展,甚至被广泛运用于一些大型跨国投资的原因。我国从鼓励投资的角度出发,也可考虑在引入有限合伙制度时,在税收方面与其他组织形式区别对待。[6]自1978年改革开放以来,我国中小企业也有了长足的发展,在800多万家企业中,中小企业占企业总数的99%,在我国工业总产值中,中小企业的产值就占了69%。职工人数占全国职工总人数的75%,出口额在出口总额中也占有很大比重。[7]正是由于中小企业在国民经济中的重要作用,我国已将大力发展和壮大中小企业作为发展国民经济的一项重要方针。我国经济要素市场特别是资本市场还比较脆弱、融资渠道单一的情况下,有限合伙是解决我国中小企业资金短缺问题的有效方式。有限合伙可以使资金供应者与资金需求者达到资金在供求间的直接融通,减少了投资的中间环节,增加了投资的透明度,克服了其他融资方式的缺陷,使中小企业能够在短期内吸收大量资金,增加资本含量,另外,企业在利用吸收到的资金从事生产经营获得利益的同时,也使出资人获取投资收益的要求得到了满足。

参考文献
[1] 陈年冰:“论合伙企业的财产”,《 法制与社会发展》,1998 年第 3期,第 31—35 页。
[2] 张天民等编:《合伙企业法适用与研究》,中国人民公安大学出版社2000年版,第192页。
[3] 马强著:《合伙法律制度研究》,人民法院出版社2000年版,第311页。
[4] 马强:“合伙理论与实践若干问题研究”,《法制与社会发展》,1998 年第 5 期。
[5] Harry G. Henn: 《Agency-Partnership and Other Unincorporated Business》,West Publishing Co., 1972 edition.
[6] 尹中安:《论有限合伙的价值》,《扬州人学学报》,2002年第I期。
[7] 顾功耘:《关于商法基础理论的几个问题》,《商法研究》第一辑,人民法院出版社2000年版,第5页。


北安市人民法院 王胜宇

天津市高速公路路政管理规定

天津市人民政府


天津市高速公路路政管理规定
天津市人民政府


《天津市高速公路路政管理规定》,已经市人民政府批准,现予发布施行。


第一条 为加强本市高速公路的建设、运营和管理,充分发挥其经济效益和社会效益,根据国家和本市有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内高速公路的路政管理工作。
第三条 天津市市政工程局是本市高速公路路政管理工作的行政主管机关。
天津市公路管理局(以下称高速公路管理部门)负责高速公路的监督管理,其设置的高速公路管理机构具体负责高速公路的养护、维修、收费、设施保护和路政管理。
第四条 凡在高速公路上通行的机动车、乘车人及在高速公路内作业的人员,必须遵守本规定。
第五条 高速公路及其用地和设施受国家法律保护,任何单位和个人不得侵占和破坏。
第六条 高速公路沿线各级人民政府应当支持和协助高速公路管理部门做好高速公路管理工作。
对于破坏高速公路的行为,任何单位和个人都有权制止、检举、控告。
第七条 高速公路管理部门对各种侵占、污染、损坏高速公路及其用地和设施的行为有权依法检查、制止和处理,并做好高速公路上的清理、救护、抢险等工作。
第八条 在高速公路上行驶的车辆装载货物必须均衡平衡、覆盖严密、捆扎牢固,不得洒漏、散落;驾驶员和乘车人不得向高速公路上抛弃物品。
第九条 在高速公路管理范围内禁止下列行为:
(一)取土、种植作物、利用公路边沟灌溉或排水;
(二)擅自占用、拆除、移动、涂抹、污染和损坏高速公路及其用地、设施;
(三)在高速公路上因临时修理车辆损坏路基或路面;
(四)其他损坏高速公路及其用地和设施的行为。
第十条 在高速公路征地范围和两侧建筑控制线范围内,不得建设任何建筑物、构筑物和敷设、埋设、架设各种管线。确需建设建筑物、构筑物和敷设、埋设、架设各种管线的,须按有关规定报经高速公路管理部门、规划行政主管部门等批准后方可实施。
第十一条 确需占用、利用高速公路用地和设施的,应当事先征得高速公路管理部门同意,并签定协议,按规定缴纳使用费。影响交通的还应到公安交通管理部门办理有关手续。
第十二条 在高速公路上行驶的车辆因发生故障不能继续行驶时,应立即通知救援,由清障车将故障车拖至出口,故障车司机要按有关规定缴纳拖车费用。
第十三条 需在高速公路通行超过公路桥梁技术标准的车辆,应提前向高速公路管理机构提出申请,经高速公路管理部门批准后方可通行。影响交通的,还应当到公安交通管理部门办理有关手续。
超限运输的单位或者个人,应当承担高速公路管理部门为保障超限运输车辆通行而采取的技术保护措施所需费用和高速公路及其设施的损坏赔偿费。
第十四条 高速公路的运营按照安全、高效的原则,实行24小时对外开放。确需关闭高速公路时,应当由高速公路管理部门和公安交通管理部门共同发布公告实施。
第十五条 高速公路路政人员在执行公务时,须按国家规定着装,夜间佩戴反光标志,其路政管理专用车辆应当设置统一标志和标志灯。
第十六条 凡在高速公路上通行的车辆,要按规定的程序和标准缴纳通行费。
第十七条 在高速公路上设置收费站点必须经国家或市人民政府批准。
高速公路车辆通行费由国家或市人民政府批准的高速公路管理部门、收费单位负责计征,禁止非经批准的部门、单位和个人在高速公路上收费。
第十八条 高速公路管理部门应当加强对高速公路及其用地和设施的养护与维修,保持高速公路的良好状态。
高速公路的养护维修包括路基、路面及结构物的日常维修和周期性养护,交通肇事损坏及灾后损毁恢复,绿化与环境保护,路面清扫,积雪清除,标志、标线增补,沿线设施的维修等。
第十九条 在高速公路养护维修现场必须设置安全标志,作业人员穿着安全标志服,作业车辆、机械行驶和施工时均应当开启标志灯。
第二十条 因严重自然灾害致使高速公路交通受阻时,高速公路管理部门和公安交通管理部门应当采取紧急措施恢复交通。必要时,当地人民政府应当动员附近城乡军民和机关、企业、事业单位协助高速公路管理部门、公安交通管理部门尽快修复高速公路及其用地和设施,恢复交通。


第二十一条 按照因地制宜、稳固路基、防护边坡、保障安全、美化路容、改善环境的原则,充分利用高速公路用地和分隔带,实施公路绿化。
第二十二条 对违反本规定第八条、第九条、第十条、第十一条、第十三条规定的,由高速公路管理部门分别情况责令其停止违章行为、恢复原状、赔偿损失,并可处以1万元以下的罚款;对情节严重的,可处以1万元以上3万元以下罚款。
对违反本规定第十六条的,由高速公路管理部门责令其补缴通行费,并可处以1000元以下的罚款。
第二十三条 对违反本规定拒不服从管理的,高速公路管理部门可暂扣其违章机械、工具或物品,强行拆除或清除其违章设施、物品,所需费用由违章者支付或者以料抵工。
第二十四条 高速公路管理部门对无正当理由逾期不缴纳费用的,从逾期之日起,每日按应缴费用数额的5‰加收滞纳金;对到期不缴纳罚款的,从逾期之日起,每日按应缴罚款数额的3%加处罚款。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到行政处罚决定书之日起15日内,直接向人民法院起诉

当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 高速公路管理行政执法人员执行公务时,应当向当事人主动出示执法证件。
故意损坏高速公路及其用地、设施,阻碍行政执法人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 高速公路管理部门的执法人员执行公务时,应当依法行使职权。滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 高速公路设施损坏赔偿标准,由市市政工程局制定,报市物价局备案。占用、利用高速公路的使用费和车辆通行费的收费标准,由市市政工程局提出,经市物价局审核,报市人民政府批准。故障车辆拖带费的标准按市物价局批准的标准执行。
国家对本规定中的收费项目和标准另有规定的,执行国家的有关规定。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。



1997年7月9日