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惠州市市直单位职工住房抵押贷款暂行办法

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惠州市市直单位职工住房抵押贷款暂行办法

广东省惠州市人民政府


惠州市市直单位职工住房抵押贷款暂行办法

 

                 第一章 总 则
  第一条 为配合本市住房制度改革,鼓励职工买房、建房,改善居住条件,根据《惠州市深化城镇住房制度改革的实施方案》的有关规定,制定本办法。
  第二条 职工住房抵押贷款是指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请由住房公积金发放的贷款。
  第三条 职工住房抵押贷款(以下简称贷款)实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。
  第四条 惠州市住房制度改革领导小组经与中国建设银行惠州市分行商定,由惠州市建设银行房地产信贷部具体办理职工住房抵押贷款。  

              第二章 贷款对象和条件
第五条 凡具有本市城镇常住户口,按规定缴存住房公积金的市直单位职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,因自筹资金不足,并具备下列条件的,可申请职工住房抵押贷款:
  (一)有相当于购买、修建住房费用的0%以上的自筹资金。自筹资金可以用抵押贷款借款人(以下简称借款人)及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲已缴存的住房公积金存款抵充;
(二)有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;
  (三)同意办理住房抵押和保险。在住房未竣工交付使用,借款人未领得房地产权证书交给贷款银行收押之前,应由售房单位提供担保。
第六条 借款人应向贷款银行提供以下书面证明和材料:
  (一)借款人和承诺参加还款的同户成员、非同住的配偶以及直系血亲缴存住房公积金的证明;
  (二)购买自住住房的,提供购房合同或协议书;建造、翻建、大修自住住房的,提供城建管理部门批准建造、翻建、大修的证明文件、工程估价文件或预算;
  (三)自筹资金的来源和数额。

            第三章 贷款的额度、期限和利率
  第七条 贷款额度在下列可贷款额度和最高限度内,根据借款人申请贷款的具体情况,确定实际贷款额度。
  (一)可贷额度=(贷款当月借款人及其用户成员、非同住的配偶和直系血亲计算住房公积金月工资基数之和)×20%×12个月贷款年限。
  (二)最高限度:贷款额度不得超过购买、建造、翻建、大修一套住房的费用总额的60%。
  第八条 贷款期限:用于购买、建造自住住房的,最长不超过十五年;用于翻建、大修自住住房的,最长不超过五年。将到离、退休年龄的借款人贷款,其贷款期限可计算到借款人六十周岁。
  第九条 贷款利率:按贷款期限长短实行不同利率。具体利率按广东省人民政府办公厅转发《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》(粤府办[1996]75号)所确定的利率执行。

               第四章 贷款手续 
  第十条 借款人需填写借款申请书,并送贷款银行审查。
  第十一条 借款人要求以自己及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲已缴交的住房公积金存款作为自筹资金的,应由借款人在申请借款时,会同同户成员、非同住的配偶和直系血亲填写动用住房公积金存款申请表。在借款批准后,办理划转住房公积金手续。
  第十二条 借款人持借款申请书、身份证、户口簿向建设银行惠州市分行房地产信贷部办理借款手续。
  第十三条 银行审查认可后,通知借款人将自筹资金存入贷款银行。
  第十四条 借贷双方签订借款合同和房地产抵押合同,并按规定办理合同公证和房地产抵押登记手续。借款合同和房地产抵押合同正本一式四份,由借贷双方以及公证机关、房地产登记机关各执一份。副本若干份,其中市房改办执一份。
  第十五条 办理职工住房抵押贷款过程中所发生的各项费用,根据房地产税费的有关规定由借款人或贷款银行承担。

                第五章 贷款拨付 
  第十六条 贷款资金的拨付:
  (一)用于购房的贷款,连同借款人存入的自筹资金,按借款合同约定的时间,由贷款银行用转帐方式划转到售房单位在银行开设的帐户。
  (二)用于建造、翻修、大修自住住房的贷款,实行先使用自筹资金,后使用贷款资金的原则。在自筹资金用完后,由贷款银行将贷款资金划转到借款人在贷款银行开立的存款户。借款人在用款时,必须提供有关工程进度等凭证或书面申述理由,以保证贷款用于修建住房。
 
                第六章 贷款偿还 
  第十七条 贷款本息采取按月等额本息均还方式,由借款人向贷款银行办理还款,按月还本付息数额应在借款合同中订明。
  第十八条 需要动用借款人及其同户成员、非同住的配偶和直系血亲的住房公积金存款用于还款的,可在借款合同中约定,由贷款银行办理划款手续,但借款人需提供同户成员、非同住的配偶和直系血亲书面同意证明。
  第十九条 借款人提前将未到期贷款本息全部还清的,贷款银行免收手续费,不计收提前还款部分在提前期内的利息。
  第二十条 借款人应恪守信用,按照借款合同约定按月归还到期的贷款本息。逾期不归还者,对逾期部分,贷款银行按日万分之四计收利息。有下列情况之一者,贷款银行有权处理抵押物。
  (一)借款人连续六个月不按借款合同偿还贷款本息,或者借款合同期满,借款人未依约偿还贷款本息;
  (二)借款人未征得贷款银行同意,擅自将抵押住房出售交换、赠与和改建的;
  (三)借款人死亡而无继承人或受赠人;
  (四)借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的。

           第七章 住房抵押和售房单位担保 
  第二十一条 住房抵押
  (一)借款人应以购买、建造、翻建、大修的自住住房作为偿还贷款的抵押物。
  (二)抵押住房的现值,购买住房以购房合同订明的住房总价为准;建造住房以预算为准;翻建、大修自住住房以原住房价值的残值加翻建大修费用为准。抵押额不得超过抵押住房现值70%。
  (三)以部分共有的住房设定抵押权的,以抵押人所占有的份额为限,其借款额不得超过抵押份额;以共同共有的住房设定抵押权的,须以全体共有人书面同意,抵押人为全体共有人。
  (四)抵押双方应向抵押房屋所在地的惠州市房地产管理局办理抵押登记和申领权证手续,房地产权证书由抵押人交贷款银行(抵押权人)占管,房地产抵押证明由抵押权人执存。
  (五)抵押物在抵押期间,借款人(抵押人)无权出租、变卖和馈赠。需要再抵押的必须征得贷款银行的书面同意。
  (六)作为抵押物的住房,在抵押期间抵押人负有维修、保养,保证完好无损的责任。贷款银行有权按抵押合同的约定,检查由抵押人占管的抵押物。
  (七)当借款人还清全部贷款本息时,抵押关系自动解除,贷款银行需在30日内将房地产权证交还给借款人。
  第二十二条 借款人不能履行借款合同,经抵押当事人双方协商采取作价转让或拍卖方式处理抵押物所得价款,应按下列顺序分配:
  (一)支付抵押物拍卖费用和处理抵押物的其他费用;
  (二)扣除与抵押物有关的税款;
  (三)如抵押物为部分共有产权,按照共有产权人的份额,偿还共有产权人;
  (四)偿还抵押人所欠贷款本息及违约金;
  (五)其余部分退还借款人。如有不足则向借款人追索。
  贷款银行在按规定处理部分共有抵押物时,其他共有产权人在同等条件下有优先购买权,但以拍卖方式处理抵押物的除外。
  第二十三条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

              第八章 抵押物的保险 
  第二十四条 借款人应按贷款银行指定的保险种类向中保财产保险有限公司惠州分公司(以下简称保险公司)办理抵押物保险。抵押期限至还清全部贷款本息和抵押期满为止。
  (一)凡由借款人向售房单位购买住房的,借款人凭与售房单位签订的购房合同和与贷款银行签订的房地产抵押合同向保险公司投保抵押住房保险。  
  (二)凡自行组织施工力量建造或翻建、大修自住住房的,应在与贷款银行签订房地产抵押合同时,向保险公司投保建(修)房综合保险,至修建住房全部竣工为止,然后再以建(修)竣工的住房向保险公司投保抵押住房保险。  
  第二十五条 保险金额:以购买、建造的自住住房作抵押物的,不得少于购买、自建住房的价值。经翻建、大修的自住住房作抵押物的,应包括自住住房的残值加翻建、大修的费用。
  第二十六条 抵押物的保险期限应与贷款期限一致。在抵押期间,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。借款人如中断保险,贷款银行有权代为保险,保险费用由借款人负担。
  第二十七条 被保险的抵押物如发生保险责任范围内的灾害事故,抵押人应当立即通知贷款银行和投保的保险公司,并采取有效措施防止损失扩大,抵押人获得的保险赔偿金应优先偿还贷款本息。
  第二十八条 保险费率按1.6‰计收,保险费按年支付。
  第二十九条 抵押物的保险单正本由贷款银行保管,副本由借款人留存。

              第九章 贷款监督和检查 
  第三十条 在贷款期内,借款人对贷款银行检查贷款使用情况应主动配合。
  第三十一条 借款人应保证住房贷款专款专用,如挪作他用,贷款银行有权提前收回贷款,并对挪用部分按人民银行规定处于罚金。

               第十章 附 则
  第三十二条 借款合同当事人的任何一方,要求解除或变更原合同内容,需以书面通知对方,在未达成协议前,原合同继续有效。
  第三十三条 借贷双方及保证人发生纠纷时,应协商解决,协商不成时,可依法向贷款银行所在地人民法院提出诉讼。
  第三十四条 本办法由惠州市住房制度改革领导小组办公室和中国建设银行惠州市分行负责解释。
  第三十五条 本办法自1997年1月1日起施行。


西藏自治区实施《残疾人就业条例》办法

西藏自治区人民政府


西藏自治区实施《残疾人就业条例》办法 



《西藏自治区实施〈残疾人就业条例〉办法》已经2011年9月7日自治区人民政府第12次常务会议通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。




自治区主席 白玛赤林
2011年10月25日


西藏自治区人民政府令
(第100号)


第一章 总则


第一条为促进残疾人就业,保障和维护残疾人的劳动权利,根据《残疾人就业条例》,结合自治区实际,制定本办法。
第二条自治区行政区域内的机关、人民团体、事业企业单位以及民办非企业单位(以下统称用人单位),应当依照有关法律、法规和本办法规定,履行扶持残疾人就业的义务。
本办法所称残疾人就业,是指具有西藏自治区常住户口、持有《中华人民共和国残疾人证》或者《中华人民共和国残疾军人证》、符合法定就业年龄、有就业要求和就业能力的残疾人从事有报酬的劳动。
第三条残疾人就业实行集中与分散相结合的方针,通过多渠道、多层次、多种形式,使残疾人劳动就业逐步普及、稳定、合理。鼓励用人单位超过规定比例安排残疾人就业,鼓励和扶持残疾人自主择业、自主创业等多种形式灵活就业。
第四条县级以上人民政府应当加强对残疾人就业工作的领导,将残疾人就业纳入国民经济和社会发展规划,并制定积极的就业政策,为残疾人就业创造条件。
第五条残疾人联合会会同人力资源社会保障等部门具体负责残疾人就业的组织、管理和技能培训、职业指导、就业介绍、残疾人就业保障金(以下简称保障金)收缴等服务工作,组织残疾人定期开展职业技能竞赛,并监督相关单位做好残疾人就业工作。
第六条县级以上人民政府发展改革、人力资源社会保障、财政、民政、教育、工商、税务等有关部门和有关事业、企业单位按照职责,做好残疾人就业的相关工作。
第七条县级以上人民政府对在残疾人就业工作中做出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。
对于超过规定比例安排残疾人就业的单位,每多安排一名残疾人就业,残疾人联合会每年按该单位所招用残疾人的年平均工资给予奖励。


第二章 用人单位的责任


第八条用人单位在录用公务员或者招工时,除国家另有规定或者特殊行业(岗位)外,不得以残疾为由拒绝录用、招用残疾人。
第九条用人单位应当按不低于本单位在职职工总数1.5%的比例安排残疾人就业,并为其提供适当的岗位和工种。
用人单位按前款规定比例计算安排就业的残疾人不足1人的,应当安排1人;安排1名盲人或者重度残疾人的,按照2名残疾人计算。
第十条政府和社会依法兴办的残疾人福利企业、盲人按摩机构、残疾人托养机构和其他福利性单位(以下统称集中使用残疾人的用人单位),应当集中安排残疾人就业。
残疾人福利企业的资格由自治区人民政府民政部门确认;其他集中使用残疾人的用人单位的资格由县级以上人民政府残疾人联合会确认。
第十一条集中使用残疾人的用人单位中从事全日制工作的残疾人职工人数应当占本单位在职职工总数的25%以上。
第十二条用人单位招用残疾人职工,应当依法与其签订劳动用工合同或者聘用合同,提供适合其身体状况的劳动条件和劳动保护,在劳动用工、晋级晋职、岗位培训、职称评定、劳动报酬、社会保险、福利待遇等方面,应当确保残疾人职工与本单位其他职工享有同等权利。
第十三条用人单位应当采取措施,逐步建设和完善无障碍设施,改善残疾人职工的就业环境。


第三章 残疾人就业保障金


第十四条自治区、地(市)、县(市、区)分别设立保障金。
自治区财政部门和自治区残疾人联合会共同制定保障金的收缴、使用和管理办法。
第十五条用人单位未按照本办法第九条规定安排残疾人就业或者安排残疾人就业未达到规定比例的,按年度差额人数缴纳保障金。
保障金计算公式:(上年度单位在职职工总数×1.5%-上年度实际安排残疾人数)×统计部门公布的上年度当地职工年平均工资=保障金。
第十六条保障金实行分级收缴、分级管理。
自治区、地(市)、县(市、区)残疾人联合会分别负责本级所属部门(含中直部门)、人民团体、事业单位、民办非企业单位和在自治区、地(市)、县(市、区)工商行政管理部门登记注册企业保障金的核算、收缴。
第十七条用人单位每年12月份将在岗残疾职工的《中华人民共和国残疾人证》(含《中华人民共和国残疾军人证》)、身份证和在机关工作的证明或者单位与残疾职工签订的劳动合同以及为残疾人缴纳的社会保险费凭证等送本级残疾人联合会。残疾人联合会根据相关材料在核对用人单位安置残疾人比例、确定应缴纳保障金数额后,向用人单位发出《残疾人就业保障金缴纳通知书》。
第十八条用人单位应当按照残疾人联合会发出的《残疾人就业保障金缴纳通知书》确定的缴款数额和期限,及时将保障金缴入财政部门指定的财政专户,并由残疾人联合会出具财政部门统一印制的《残疾人就业保障金专用票据》。
第十九条机关、人民团体、全额拨款的事业单位依法缴纳的残疾人就业保障金、滞纳金应从单位预算经费包干结余或者收支结余中列支;企业依法缴纳的残疾人就业保障金从管理费用中列支,滞纳金从营业外支出中列支。
第二十条机关、人民团体、事业单位等因经费困难的,可在收到《残疾人就业保障金缴纳通知书》之日起15日内,由单位提出申请,报同级财政部门和残疾人联合会审批后,给予缓缴。保障金缓缴期限最长不得超过1年。
企业因破产进入法定破产程序以及因亏损等原因缴纳保障金有困难的,可在收到《残疾人就业保障金缴纳通知书》之日起15日内,由单位提出申请,报同级财政部门和残疾人联合会审批后,减收或者免收保障金。
第二十一条保障金实行财政专户储存,收支两条线管理。由各级残疾人联合会按规定用途编制保障金年度使用预算,报经同级财政部门批准后,由财政部门实行国库集中支付。保障金年终结余结转下年使用。
第二十二条保障金专项用于下列开支:
(一)补贴残疾人职业培训费用;
(二)有偿扶持残疾人集体从业、个体经营;
(三)奖励超比例安排残疾人就业以及为安排残疾人就业做出显著成绩的单位;
(四)经同级财政部门批准,直接用于残疾人就业工作的其他开支。
第二十三条各级残疾人联合会必须按照财政部门批准的经费预算使用保障金,并接受财政、审计检查和监督,不得贪污、截留、挪用或者私分。


第四章 就业保障措施


第二十四条县级以上人民政府及各有关部门、单位应当采取措施,开发适合残疾人就业的工作岗位,用于安排残疾人就业。
县级以上人民政府投资或者扶持开发的城市环境卫生、园林绿化、公共停车场、书报亭、公用电话亭、社区服务点等公益性岗位,应当优先安排符合公益性岗位条件的残疾人就业。
第二十五条县级以上人民政府及各有关部门、单位应当组织和扶持农牧区残疾人从事种植业、养殖业、手工业和其他形式的生产劳动,并在生产服务、技术指导、农用物资供应、农副产品收购和信贷等方面给予支持。
第二十六条集中使用残疾人的用人单位和从事个体经营的残疾人符合国家规定条件的,相关部门、单位应当认真贯彻执行国家和自治区有关税费优惠政策措施。
第二十七条财政部门应当对自主创业的残疾人和集中安排残疾人就业企业的贷款,可以酌情给予适当贴息。
金融部门应当对自主创业的残疾人在一定期限内给予小额信贷扶持。
工商行政管理部门在办理核发营业执照时,对残疾人应当给予优先和照顾,并免收证照工本费等费用。
鼓励单位、社会和个人为残疾人就业、扶贫解困捐赠资金和物资,各级残疾人联合会按照法律规定为残疾人就业开展募捐活动。


第五章 就业服务


第二十八条县级以上人民政府及各有关部门、单位应当积极发展残疾人就业服务事业,加强残疾人就业服务队伍建设,将残疾人就业服务纳入公共就业服务体系,为就业困难的残疾人提供有针对性的就业援助服务;鼓励和扶持职业培训机构和职业技能鉴定机构为残疾人提供职业培训和职业资格鉴定,并按规定给予培训和鉴定补贴。
第二十九条公共就业服务机构应当设置残疾人就业服务窗口,向用人单位推荐残疾人就业,并免收残疾人的劳动人事档案委托保管等费用。
第三十条受人力资源社会保障部门的委托,残疾人就业服务机构可以进行残疾人就业和失业登记、残疾人就业与失业统计;经人力资源社会保障部门批准,残疾人就业服务机构还可以进行残疾人职业技能鉴定。
残疾人就业服务机构接受同级人力资源社会保障部门和上级残疾人就业服务机构的业务指导。
第三十一条残疾人职工与用人单位发生劳动争议的,当地法律援助机构应当依法为其提供法律援助,各级残疾人联合会应当根据残疾人职工的需求免费提供盲文、手语等特殊帮助及其他服务。


第六章 法律责任


第三十二条违反本办法规定,贪污、截留、挪用、私分残疾人就业保障金的,对有关单位的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;有犯罪嫌疑的,移送司法机关处理。
第三十三条违反本办法规定,用人单位未按规定缴纳保障金的,由残疾人联合会催缴;逾期仍不缴纳的,除补缴欠缴数额外,还应当自欠缴之日起,按日加收5%。的滞纳金。
机关、人民团体、全额拨款的事业单位逾期未缴纳保障金的,由同级财政部门扣缴。
企业、民办非企业逾期不缴纳保证金的,由县级以上残疾人联合会申请人民法院强制执行。
第三十四条违反本办法规定,有关行政主管部门的工作人员在残疾人就业工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,依法给予行政处分;有犯罪嫌疑的,移送司法机关处理。


第七章 附则


第三十五条本办法自2012年1月1日起施行。






资产证券化的简述与分析

刘成江


  对于企业而言,传统的融资方式主要有两种,即股权融资(增发股票)和债权融资(借入债务)。以上两种融资的方式各有其弊端,增发股票会稀释原有股东的股权;举借外债则会使企业的负债率增加,改变其财务结构。资产证券化正是弥补这两种弊端应运而生的产物。法经济学的理论认为,法律制度制定的目的在于有效地利用资源、最大限度增加社会财富,也就是以法律手段促进资源的最佳配置、促使有效益的结果的产生。资产证券化的出现,降低了企业的融资成本,法律制度的责任在于,如何将这一融资方式纳入法律轨道,使之规范化。因而对其进行法律分析有着重要意义。
  资产证券化自20世纪70年代以来已经成为全球范围内最引人注目的金融创新之一,对世界金融发展产生了重大影响。资产证券化的试点也是被称为中国目前进行的最伟大的金融创新实践。本文主要从法律的视角阐述资产证券化的两大核心技术,希望通过其核心原理的论述,厘清资产证券化的运作原理。
以市场为基础的证券化融资活动包括两种证券化方式,即一级证券化(也称初级证券化)和二级证券化。 一级证券化是指资金需求者通过发行证券的方式直接向资金供给者融资,如发行股票、债券、商业票据等,即传统意义上的直接融资方式。二级证券化是指以一定的存量资产为支持,将这些资产的未来现金流重新包装组合或分割后,通过一定的结构安排,以发行证券的方式将这些资产转化成在金融市场上流通的证券的过程。
  资产证券化是上述的二级证券化,是指发起人将缺乏流动性,但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产或资产集合(法律本质上是债权)出售给特殊目的载体(Special Purposev ehiCle简称SPV),由其通过一定的结构安排分离和重组资产的收益和风险,并增强资产的信用,转化成由资产产生现金流支持的可自由流通的证券,并销售给投资者的活动。资产证券化按照基础资产的不同可以分为两大类,即住房抵押贷款证券化(Mortgage Backed Securities简称MBs)和资产支持证券化(Asset Baeked Seeurities简称ABS)。
  资产证券化的特征:
  (1)资产证券化是一种资产信用融资方式,首先,资产证券化创造了将既存的静态债权转化为担保证券发行的流动的信用资产,是一种对存量资产进行证券化的过程。它不同于企业以其整体信用,通过发行股票、债券建立新的债权债务关系进行增量的证券化过程。其次,ABS权益偿付的来源主要是证券化资产及其所产生的现金流,信用评级机构也主要根据证券化资产的质量和交易结构的安全性来评定资产支持证券的信用等级,由此就将证券的风险锁定在特定资产的信用上而与发起人的信用相分离。它既不同于以借款人整体信用承担偿付本息义务的一般的贷款和企业发行债券的融资方式,又不同于以还未发生的项目未来收益和项目资产本身作为还本付息来源的项目融资方式。最后,在资产证券化的操作中,筹资者与投资者之间不存在银行等金融中介机构,实现了直接接触,属于一种直接融资方式。这不同于通过银行为中介的间接融资方式。
  (2)资产证券化是一种结构性融资方式,首先,资产证券化创造了一个SPV,将拟证券化的资产通过“真实出售”转移给SPV,实现了偿付能力与发起人破产风险的隔离。其次,证券化过程中一般会先将资产按照一定条件,进行分解、重组和配置,以便在发起人总体资产质量和信用等级不变的情况下,提高证券化资产的质量和信用等级。而且为提高证券化资产的质量,增加证券对投资者的吸引力,发起人往往还要在资产信用等级的基础上,由自己或信用良好的第三方对资产进行信用增级。这种融资方式优于传统的没有对资产进行加工而向银行借款融资形式。
  (3)资产证券化是一种提供表外融资的融资方式,资产证券化使得发起人在不增加负债的情况下,能够筹集所需要的流动资金。发起人将拟证券化的资产 “真实出售”给了SPV,就应当将证券化的资产从其资产负债表中剔除。这不同于传统的股权融资与债权融资。通过股权融资可能动摇公司的股权结构,稀释原股东的股权。债权证券则代表了证券持有人对公司所享有的定期支付利息并支付本金的债权请求权,改变了公司的负债的总量与结构。
  (4)资产证券化是一种低成本的融资方式,虽然资产证券化作为一种融资方式有很多项费用支出,如信用评级费用、账户托管费用、证券承销费用等等,但是资本证券化总的融资成本仍低于传统的融资方式。由于成功的破产隔离与信用评级可大大改善资产支持证券的融资条件,使资产支持证券可凭较高的信用等级以更有利的利率条件融资。
  (5)资产证券化是一种低风险的融资方式,资产证券化是一种低风险的市场化融资方式。一方面,相比由于现金流不确定而可能导致完全违约风险的单项金融资产,尽管一组金融资产或一个资产集在很大程度上依赖于组合中每一资产现金流的特性,但由于大数定律的作用,整个组合的现金流却呈现出一定的规律性,并且其金融风险发生的概率相当小,从而降低了投资对象的非系统性的风险。另一方面,证券化过程中SPV的不破产机制、信用增级、优先与次级证券结构设计等大大降低了资产支持证券的信用风险。投资者有了“破产隔离”作为保障,极大地减少了因原始权益发生接管、重组等事件而带来的风险。
一个完整的证券化融资过程需要以下主体的参与:原始权益人即融资需求者、特殊目的机构(SPV)即证券化的发行主体、信用评级机构、信用增级机构、投资银行即证券承销机构、服务商即资产委托管理者、托管银行、投资者。 其主要的运作环节包括:
  (1)选择与确定证券化资产。发起人应首先将自己拥有的能在未来产生可预见的稳定现金流的债权资产按其利率、期限和类型等加以清理、估算和审核,组成个同质的资产池。同时,考虑资产的坏账风险损失估算和证券化成本扣除,确立资产证券化的预期目标,保证资产池预期现金收入大于拟发行的资产支持证券的预期权益。
  (2)组建特殊目的机构SPV。SPV是资产证券化过程中的核心,也是这一融资过程的特色所在。作为资产证券化“风险隔离”的产物,SPV必须以经营资产证券化为唯一目的,其主要角色是充当发行主体,购买发起人需要证券化的资产,以此为支持发行证券。
  (3)资产的“真实出售”。发起人将拟证券化的资产分离和重组后,就要把这些资产转移给SPV,以实现资产的风险与发起人的“破产隔离”。所谓“破产隔离”是指原始权益人破产与否与证券化的资产没有一点相关性,也就是,如果原始权益人一旦进入破产程序,出售给SPV用以支持证券化的资产不能列入清算范围之内,原始权益人的债权人对证券化的资产没有追索权,同时,SPV的债权人对原始权益人的其他资产也没有追索权。 因而,这种资产转移在性质上必须构成“真实出售”,即在法律上和会计上都必须达到资产所有权被转移的要求,SPV在交易行为之后获得资产的收益和承担资产损失的风险。
  (4)信用增级。为了使资产支持证券能最大限度地吸引投资者,并降低发起人的筹资成本,SPV常常要对资产进行信用增级。信用增级是运用各种有效有效手段和金融工具,确保SPV向证券投资者按时支付投资本息。
  (5)信用评级。在资产增级之后,SPV再聘请评级机构对拟发行的ABS进行正式的发行评级。由于上述安排的介入,这种情况下的资产支持证券都能获得较高的信用评级。随后,SPV将评级机构的评级结果向投资者公布,并准备证券发行的法律文件和办理相应的法律手续。此外,SPV还要根据需要,确定证券权益受托人,为投资者利益管理所发行的证券。
  (6)SPV发售证券并向发起人支付资产购买价款。
  (7)管理证券化资产,到期偿付证券权益。SPV收取的证券化资产产生的现金流收入,应当首先用于偿付投资者持有的证券权益,而不得进行任何红利分配或进入破产。
  (8)资产证券的清偿。即在证券偿付日,SPV委托托管人按时、足额地向投资者偿付本息。
以上是资产证券化融资过程的一般原理,尽管在实践中每一次的运作可能不同,但一般说来,资产证券化都是围绕着SPV这个核心展开的,并且“风险隔离”与“信用增级”是决定证券化成败的关键。
  资产证券化的发展及其在我国的适用
  1.资产证券化在国外的发展,第一次世界大战后,美国经济得到了迅速发展。房屋建筑业日渐繁荣,住房抵押贷款的主要提供者——储贷协会也随之快速发展,到1929年已达到12000家之多。 但是,1929年一1933年的大萧条使得全美25%的人失去工作,导致大量住房抵押贷款被迫清偿。为了促进房地产业的发展,减少抵押贷款发放者的贷款利息损失,大萧条后,美国政府着手解决住房抵押贷款的信用风险和流动性风险,先后成立了两家政府性住房抵押贷款担保机构来降低住房抵押贷款的信用风险,即联邦住宅管理局和退伍军人管理局。前者主要为中低收入家庭提供住房抵押贷款担保,而后者主要为退伍军人住房抵押贷款担保。此外,为促进住房抵押贷款的进一步发展,为房地产融资提供便利,美国政府也全力推进住房抵押贷款的二级市场,使住房抵押贷款的发放者有可能在他们流动性缺乏时,将一部分抵押贷款售出。
20世纪70年代,国际经济形势急剧变动,给各国经济发展带来了很大不确定性,也造成了银行财务机构的脆弱,使银行业发生了危机。银行融资成本不断上升,存贷利差收入不断下降,银行的利率风险和破产风险不断上升,使得美国的储蓄机构面临日趋严峻的生存危机。1970年,隶属于美国政府的政府国民抵押协会首次以所持有的抵押贷款资产的未来预期现金流向资本市场发行住房抵押贷款支持证券(MBS),开创了资产证券化的先河。随后,资产证券化因迎合了当时市场而获得迅速发展。从住房抵押贷款证券化到企业应收款证券化,被证券化的资产及种类越来越多,市场也随之越做越大,使得资产证券化市场成为美国仅次于联邦政府债券的第二大市场。由于此类证券由联邦政府发行,类似美国政府债券,安全性仅次于联邦政府债券,因而被称为“银边证券”。 此后,随着金融管制在欧美的放松和巴塞尔协议在各国的实施,银行对资本充足率和不良贷款的重视,作为一种获得流动性的有效手段和具有显著结构效率的融资工具,资产证券化技术很快被各国吸收采纳,大大刺激了资产证券化在各国的发展。
  2.资产证券化在我国的发展,从20世纪90年代开始,我国的资产证券化也开始经历了一个渐进的发展过程。早期的资产证券化实践可以追溯到1992年,海南省三亚市通过发行地产证券的方式进行证券化尝试。这次发行具备了资产证券化的某些基本特征。1996年广东珠海高速公司(注册于开曼群岛)以高速公路收费和交通工具注册费为支撑发行了两批共2亿美元的债券。1997年,中国远洋运输总公司以其北美航运的未来收入为支撑在美国通过私募形式发行了总额为3亿美元资产支持证券。2000年中国国际海运集装箱集团股份有限公司与荷兰银行在深圳签署了为期3年总金额为8000万美元的贸易应收款证券化项目协议,发行资产支持商业票据,此次发行获得了穆迪和标准普尔在国际短期资金市场上的最高评级,是中国此类实践中最成功的典型案例。
  2005年3月21日,中国人民银行宣布,信贷资产证券化试点启动。国家开发行和中国建设银行作为试点单位,将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点。国家开发银行此次即将推出的资产证券化产品被称为ABS,即以其自身拥有的煤电油运、通信、市政公共设施等领域的信贷资产为基础,发行资产支持证券。中国建设银行这次将要推出的资产证券化产品是MBS,即房屋抵押贷款证券。据了解,建行初步确定首期拿出约50亿元的住房抵押贷款,打包成一个资产池,并以此作为支持资产发行证券。这50亿元住房抵押贷款来源于建行上海分行、福建分行和江苏分行。建行资产证券化的产品将是一种信托受益凭证。也就是说,此次资产证券化的过程将依照信托原理,将这50亿元住房抵押贷款从建行的资产中完全隔离出来,在此基础上设立相对独立的信托账户,发行信托收益凭证。
  2005年4月20日,《信贷资产证券化试点管理办法》(以下简称《办法》)由中国人民银行和中国银监会公布实施。《办法》规定,在中国境内,银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动,适用本办法。资产支持证券将在全国银行间债券市场上发行和交易,会计、税收等相关政策另行规定。


北安市人民法院 刘成江