国土资源部


关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知

　
　
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：


新修订的《土地管理法》实施以来，以土地用途管制为核心的城市建设用地审批制度基本建立，有关工作逐步纳入法制化和规范化轨道。但是随着一些城市发展中出现违规设立各类园区、非法圈占土地、盲目扩大建设用地规模等现象，城市建设用地审批工作出现一些新情况和新问题。为了认真贯彻落实国务院领导关于加强土地审批管理，杜绝乱批滥占耕地现象对城市建设用地，特别是房地产开发，要从严控制，严格审批等重要批示精神和国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发２００３７０号）要求，现就加强城市建设用地审查报批工作有关问题通知如下：


一、加强规划和计划管理，控制城市建设用地规模


土地利用总体规划和土地利用年度计划（以下简称规划和计划）是城市建设用地的基本依据。报批城市建设用地必须符合规划、计划。修改规划必须严格按照法定的程序进行，依法报原批准机关批准。省级国土资源部门要严把规划修改审查关，防止通过修改或调整规划变相扩大城市建设用地规模。为防止城市建设用地结构不合理，出现低水平的重复建设，上报国务院批准的城市建设用地须说明拟转用征用土地的利用结构或按城市规划确定的用途分类（已确定建设项目的说明项目类型），必要时还需提供有关资料。


合理确定城市年度建设用地总量。年度计划指标已使用完的，应立足利用已依法批准的新增建设用地或对存量土地内部挖潜。省级国土资源部门应严格控制省会城市、计划单列市等建设用地量较大城市的计划指标，原则上不得追加，确需追加的，须报部备案。对于城市周边县（市）改区并划入城市市区范围的，在城市土地利用总体规划未修编前，仍按现行规划执行，要在扩大后的城市范围内统筹安排年度计划，严格控制城市建设用地总量。


二、加强对开发区用地的审查，杜绝违规非法用地


各类开发区（含园区，下同）用地必须符合土地利用总体规划和城市规划，不得借设立各类开发区擅自修改或调整规划，不得随意扩区突破规划用地，确需修改或调整规划的，须报原批准机关批准。


报批城市建设用地涉及各类开发区用地的，须提供开发区经有批准权人民政府批准的有关文件，并对已批准开发区用地的利用情况以及新报开发区用地中具体建设项目或规划用途作出书面说明。地方各级国土资源部门审查城市建设用地时须对开发区用地是否符合规划严格把关。凡属不符合规划、违规设立的开发区用地申请，不予受理；超出规划的开发区用地，一律予以核减。


三、加强对房地产用地的审查，优化用地结构


地方各级国土资源部门要依据当地房地产市场的供需状况，合理确定所报城市建设用地中的各类房地产用地量和比例。对于普通商品住房供不应求的，可适度报批房地产开发用地；对于房地产市场明显供过于求的，要暂缓报批房地产开发用地。要通过土地供应优化房地产结构，报批的房地产开发用地应主要用于普通商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房等建设；严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。


自本通知下发之日起，报国务院批准的城市建设用地，凡涉及房地产开发用地的，须对已批准房地产开发用地的利用情况以及该城市房地产市场供需、房地产价格、房屋空置率等情况作出书面说明。


四、加强对补充耕地和征地的审查，切实保护农民利益


地方各级国土资源部门在城市建设用地审查报批中，要加强对耕地占补平衡和征地补偿安置的审查。报国务院批准的城市建设用地，补充耕地必须按照《关于加强耕地占补平衡工作的通知》（国土资发１９９９３９号文件）的要求实行先补后占，并要及时对挂钩的土地开发整理项目进行验收，确保补充耕地的数量和质量，报批时必须提供正式的验收文件。属于省域内易地占补平衡的，要对是否由省级国土资源部门统一组织和易地补充耕地费用标准作出说明。


征用农村集体土地必须按法律规定的标准进行补偿，并保证被征地农民原有生活水平不降低。在经济较发达地区，地方政府或建设单位可酌情提高补偿费用标准，拟定征用土地方案时应据实填报。安置被征地农民不能只采用货币安置一种方式，要千方百计开辟多种途径，在扩大就业、职业培训、留地安置和社会保障等方面积极探索，妥善安置被征地单位群众的生产和生活，解决好他们的长远生计。


五、加强备案和批后核查工作，确保依法合理用地


各地要严格按照《关于建设用地备案制度有关问题的通知》（国土资厅２０００３０号）的要求做好省级政府批准农用地转用和土地征用备案工作。各地用地备案情况将作为编制下一年度土地利用计划时调整农用地转用计划指标的考虑因素。对于未按要求及时备案的省（区、市），部将暂缓受理上报国务院的城市建设用地。经国务院批准的城市建设用地供地，有关城市国土资源部门应将供地的具体建设项目情况汇总，经省级国土资源部门报部备案。部将有重点地进行审查，工业项目符合国家产业政策、商品住宅确属必需，方可用地。由省级人民政府批准的城市建设用地供地情况，省级国土资源部门要参照上述要求组织备案并做好审查工作。


省级国土资源部门要切实抓好新增建设用地的批后核查工作，对依法批准的新增建设用地的土地利用、补充耕地和征地补偿安置落实等情况进行认真调查核实。部将每年对国务院批准的新增建设用地进行重点抽查，对于存在不按批准的位置和面积使用土地、土地利用不充分，以及耕地占补平衡和征地补偿安置未落实等问题的城市，暂缓受理该城市建设用地申请。为提高工作效率，保证核查质量，批后核查可与耕地占补平衡考核等相关工作结合开展。对发现的问题要深入分析，研究对策，提出进一步加强和改进建设用地审查报批工作的具体措施。



国土资源部


２００３年９月４日



湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府办公室


湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州存量房交易税收征收管理办法》的通知



各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：
《湘西自治州存量房交易税收征收管理办法》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。





二O一二年八月七日




湘西自治州存量房交易税收征收管理办法



第一条 为切实加强存量房交易环节税收征管，防范存量房交易活动中虚假合同所形成的税收风险，营造依法公平纳税的良好环境，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》等法律法规，结合我州实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用于湘西自治州行政区域范围内存量房交易环节的税收征管。

第三条 本办法所称存量房交易是指已经取得所有权证书的房屋再次交易或交换的活动，包括买卖、赠与、投资、交换、抵偿债务等发生房屋权属转移的行为。

第四条 存量房交易税收的计税价格为纳税人收取的全部价款和价外费用，包括货币收入、实物收入和其他收益。

第五条 发生存量房交易的纳税人，应当在办理房地产权属转移前，依法如实申报存量房交易价格，依法缴纳营业税、契税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等相关税费。

第六条 地税部门应按财政部、国家税务总局的要求，建立和应用存量房交易纳税评估系统，对纳税人申报的存量房交易价格进行纳税评估。

第七条 存量房交易纳税评估系统应采用国际上通用的房地产估价技术，建立房产批量估价模型，将待评估房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、侧端、交易时点等主要因素进行修正后，计算得出存量房交易计税价格评估值。

第八条 存量房交易申报纳税按以下程序进行：

（一）纳税人在主管地税机关办税服务厅或房地产交易办证场所的办税窗口办理纳税申报；

（二）主管地税机关应用房地产估价技术，通过存量房交易纳税评估系统评估存量房交易环节计税价格；

（三）主管地税机关将存量房交易纳税评估系统出具的计税价格评估值与纳税人自行申报价格进行比对分析，如果纳税人申报的交易价格符合客观实际，按纳税人申报的交易价格计税；如果纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按系统出具的存量房交易计税价格评估值计税。

（四）纳税人按照主管地税机关确认的计税价格缴纳税款。

第九条 纳税人对主管地税机关根据存量房交易评估系统出具的核定计税价格有异议的，可依法向房地产所在地主管地税机关提出复核申请，并如实提供相关证据资料。主管地税机关经核查后出具复核结果，纳税人按复核结果确定的计税价格和应纳税额缴税。

第十条 纳税人对主管地税机关复核后的征税决定仍有异议的，必须先依照地税机关的征税决定缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

第十一条 纳税人发生存量房交易行为，未按照规定缴纳税款的，由地税机关依法追缴其应纳的税款及滞纳金，并依法依规给予相应的行政处罚。

纳税人采取欺骗、隐瞒等手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款情节严重构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。

第十二条 财政部门做好存量房交易税收管理政策的咨询、宣传等工作，配合地税部门的依法征收管理。

地税部门要优化纳税服务，充分尊重纳税人的知情权，保护纳税人合法权益，做好存量房交易过程中的税款征收、争议处理、减免税管理和税收政策咨询、宣传等工作。

房产管理、国土资源等部门应依照相关规定主动向地税部门提供相关房地产涉税信息，严格落实“先税后证”政策，在办理房地产权属登记时，对存量房交易当事人未能提供销售不动产完税证明、免税证明或不征税证明的，不得办理相关手续。

第十三条 本办法未尽事宜，按照现行法律、法规、规章和上级规范性文件的规定执行。

第十四条 本办法自颁布之日起施行。