审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


　　一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

国家食品药品监督管理局 卫生部 国家中医药管理局


关于对公众使用预防传染性非典型肺炎药品加强引导促进合理用药的通知（急件）

国食药监安[2003]38号


各省、自治区、直辖市药品监督管理局，卫生厅局，中医药管理局：

按照党中央、国务院关于传染性非典型肺炎(以下简称非典)防治工作的部署，国家食品药品监管局、发展改革委、卫生部等5部门发出了《关于加强防治非典型肺炎药品监督和管理工作的紧急通知》（国食药监办〔2003〕20号），国家食品药品监管局发出了《关于加强预防诊断治疗非典型肺炎药品和医疗器械监督管理的紧急通知》（国食药监办〔2003〕22号），各地有关部门积极配合，加强了预防诊断治疗非典药品的监督管理，对防治非典药品研究、生产、供应以及质量保证和价格控制等方面起到了积极的作用。为更好地保障广大人民群众的身体健康，加强预防非典药品使用的监督管理，现就有关问题通知如下：

一、严格处方药管理，确保用药安全

各级药品监督管理部门、卫生行政部门、中医药管理部门应切实加强处方药与非处方药分类管理工作。个人自行购买、使用非处方药预防非典，要根据自身状况和药品的适应症合理选择药物，严格按照药品说明书使用药品，并注意听取药学专业技术人员的意见。到零售药店购买中药饮片，应持有执业医师开具的处方。按处方药管理的预防非典药品，须凭执业医师处方购买，并在执业医师指导下使用，注射剂应按处方药严格管理。
各级药品监督管理部门要加强对防治非典药品广告或变相广告的检查。发布防治非典药品广告必须以国务院食品药品监督管理部门批准的说明书或证明文件为准，经省（区、市）药品监督管理局批准后，方可发布。未经审查发布的药品广告要及时移送工商行政管理部门依法查处。

二、加强对预防非典中药煎剂的规范管理，确保药品的质量和安全有效

对于使用卫生部推荐的中药预防处方煎制成批量汤剂，分装成瓶装、袋装等用于群体用药的，应由执业医师选定处方，各地卫生行政管理部门、中医药管理部门要按照《关于加强防治非典型肺炎药品监督和管理工作的紧急通知》的有关规定，指定具有煎制条件的医疗机构或药厂进行煎制，若用配方颗粒进行调配的，应使用国家食品药品监督管理局确定的配方颗粒试点生产企业生产的配方颗粒。其汤剂或组合型配方颗粒都必须附有使用说明书，说明书应包括以下内容：处方组成、功能主治、用法用量、注意事项、贮藏、有效期、煎制单位等，确保汤剂的质量和使用安全。零售药店经营防治非典汤剂或组合型配方颗粒，必须从指定的煎制单位和经批准的配方颗粒临床试用单位购进，凭执业医师处方销售。如有违反上述规定者，将依照有关规定追究领导及相关人员的责任。

三、加强对预防传染性非典型肺炎药品使用的指导，提高药品使用的科学性

各级药品监管部门、卫生行政部门、中医药管理部门，各级医疗预防机构、各药品生产经营单位，要遵循卫生部非典防治领导小组发布的《非典型肺炎中医药防治技术方案（试行）》和卫生部发布的《公众预防传染性非典型肺炎指导原则》的精神，对使用药物预防非典及时给予正确指导。

医疗机构运用中药预防非典，应按中医理论进行辨证论治。对于需要应用中药预防的，应由执业医师开具处方，凭处方配制，且不宜长期或大剂量服用，老人、儿童、孕妇及患有其他疾病者等要在执业医师指导下减量服用，或慎用、禁用。不要轻信所谓的秘方、偏方、验方，以免造成不必要的伤害。

各省、自治区、直辖市中医药管理部门可在卫生部非典防治领导小组印发的《非典型肺炎中医药防治技术方案（试行）》及其修订方案的基础上，结合本地实际情况，制定本地区中医药防治技术方案，印发给有关医疗单位参考使用，但其中的中药处方不得向社会公布。

四、加强对预防非典药品的不良反应监测，保障广大人民群众身体健康和生命安全

各地要按照国家食品药品监督管理局、卫生部《药品不良反应监测管理办法》和《关于加强预防诊断治疗非典型肺炎药品和医疗器械监督管理的紧急通知》的有关要求，进一步加强对预防非典药品不良反应的监测。发现不良反应应按要求及时报告，发现严重、群体性不良反应要立即向所在省、自治区、直辖市药品监督管理局、卫生厅局、中医药管理局、药品不良反应监测中心和当地非典防治领导小组报告，当地药品监管局、卫生厅局、中医药管理局要及时向国家食品药品监管局、卫生部和国家中医药管理局报告，并立即组织调查，调查结果及时上报。

各级药品监管部门、卫生行政部门、中医药管理部门、医疗机构应大力宣传药品不良反应知识，引导社会公众正确认识药品的疗效与副作用。

五、加强合理用药宣传和非典预防工作的指导，引导人民群众正确预防非典，理智对待非典的药物预防

各省、自治区、直辖市药品监督管理局、卫生厅局、中医药管理局要按照党中央、国务院的统一部署，组织和引导新闻媒体采取各种形式宣传非典防治及合理用药知识，增强宣传的科学性和普及性，指导群众正确对待、科学预防疾病，提高广大人民群众和社会各界对预防非典的认知水平，消除群众的盲从心理和恐惧心理。要积极指导广大人民群众通过保持良好的卫生习惯，正确的防护意识，增强体质，提高机体免疫力达到预防非典的目的。要按照卫生部发布的《公众预防传染性非典型肺炎指导原则》精神，对使用药品预防非典给予正确引导，指导广大人民群众合理用药，避免药品使用的盲目性、从众性，防止药品的乱用、滥用，减少不必要的药品不良反应和药源性疾病的发生。

加强非典防治工作，关系到广大人民群众身体健康和生命安全，关系到我国改革发展的大局，关系到我国的国家利益和国际形象，是各级政府当前的一项重要工作，也是全社会目前的一项重要任务，各级药品监管部门、卫生行政部门、中医药管理部门要加强沟通，相互配合，采取有效措施，对公众使用预防非典药品加强引导，促进合理用药，进一步保障人民群众的身体健康和生命安全。


国家食品药品监督管理局 中华人民共和国卫生部 国家中医药管理局
二○○三年五月六日