关于印发《钢材、汽车代理制试点总体方案》的通知
国家经贸委 国内贸易部 冶金部等
关于印发《钢材、汽车代理制试点总体方案》的通知
国家经济贸易委员会、国内贸易部、冶金工业部、机械工业部
各省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委（经委、计经委）、物资厅（局）（集团总公司）、冶金厅（局）、机械厅（局）：
为贯彻党的十四届五中全会精神，深化物资流通体制改革，国务院决定选择部分钢材和汽车生产企业及流通企业进行代理制试点。现将《钢材、汽车代理制试点总体方案》印发你们，请认真组织实施，切实把代理制试点工作作为建立和完善社会主义市场经济体制的重大举措来抓，并将
试点工作中出现的情况和问题及时报告试点协调领导小组办公室。
钢材、汽车代理制试点总体方案
为贯彻党的十四届五中全会关于发展和完善商品市场，积极发展代理制等现代流通组织形式的决定，按照国务院领导同志关于开展钢材、汽车代理制试点，深化物资流通体制改革的指示精神，国家经贸委会同国内贸易部、冶金工业部、机械工业部在深入调查、反复研究的基础上，制定
了钢材、汽车代理制试点总体方案。
一、试点的指导原则
代理制是当今许多发达国家工商企业普遍采用的一种营销方式。推行代理制是我国流通体制的一项重要改革，是建立统一、开放、竞争、有序的市场体系的重要措施。代理制有助于调整工商之间的经济关系，使工商双方成为风险共担、利益共享的贸易伙伴，实现生产和流通的有机结合
，规范流通秩序，稳定市场价格，优化资源配置，实现规模经营，促进重要产业的发展。
为保证试点的顺利进行，试点工作应遵循以下指导原则：
（一）从我国国情和钢材、汽车的产销特点出发，有选择地吸收和借鉴国外经验，探索具有中国特色的代理制。试点工作要坚持规范化、高起点，以点带面，循序渐进，取得经验，逐步推广。
（二）生产企业和流通企业双向选择、自愿结合，建立代理关系。国家在生产企业和流通企业推荐的基础上，根据现有生产规模和产品流通的区域分布状况及有关资格条件，选择适当数量的企业进行代理制试点。
（三）按照“风险共担，利益共享”的原则，合理确定工商企业双方的权利、责任、义务及利益关系，并以经济合同等具有法律效力的形式固定下来。
（四）代理方式由生产企业和流通企业双方参照国际惯例，并结合实际情况协商确定，在运行中不断总结、完善，逐步规范。
（五）有关政府部门在试点工作中的主要职责是组织引导，政策协调，解决问题，总结经验，宣传推动。
（六）代理制是培育新型工商关系的形式之一，其试点不排斥其它营销方式的应用。企业已建立的供销关系仍可继续运行，同时，鼓励企业继续探索和发展其它行之有效的营销方式。
二、试点的目标和内容
通过试点，逐步改变传统的产品流转方式，形成以合同或订单为基础、以代理销售为主的稳定的流通渠道；使生产企业逐步做到按市场需求组织生产；流通企业逐步调整组织结构，改革经营方式，增强服务功能，降低流通成本，提高流通效益，实现规模经营；生产企业和流通企业之间
通过签订有别于一般经济合同的代理协议，明确和强化双方的权利、责任、义务约束，建立风险共担、利益共享的新型工商关系，逐步形成利益共同体，共同开拓市场，稳定价格，获得企业的发展；探索建立科学的结算办法，通过银行承兑汇票、商业承兑汇票等结算方式，实现企业资金的
良性循环。
三、试点企业的条件
根据钢材、汽车产品的特点及对流通的要求，代理制试点企业应具备以下条件：
（一）生产企业的条件
1、全国重点钢厂和国家规划重点发展的汽车生产企业，其产品质量好，具有一定的生产规模和市场覆盖率；
2、在营销网络建设和管理上已有较好的基础；
3、资金实力强，信誉好，合同履约率高；
4、具备向代理商提供技术指导和营销、技术人员培训的能力。
（二）流通企业的条件
1、具有一定的经营规模、销售渠道和市场开拓能力；
2、具有与经营规模相适应的资金（融资、筹资能力）和良好的商业信誉，合同履约率高；
3、钢材代理企业要具备一定的加工、配送能力；
4、汽车代理企业要具有整车销售、配件供应、维修服务、信息反馈功能及相应的设施；
5、具有有经验的营销队伍和一定比例的专业技术人员。
国家经贸委会同国内贸易部、冶金工业部、机械工业部依据上述条件，根据企业的推荐，确定4家钢材生产企业、27家钢材流通企业、5家汽车生产企业、79家汽车流通企业作为第一批试点企业。
四、试点的实施步骤
（一）试点生产企业和流通企业依据有关法规和《钢材、汽车代理制试点总体方案》的要求，在充分协商的基础上，签订代理协议，确立代理关系。
代理协议要包括代理形式、代理价格、结算方式、利益分配方式、产品流转方式、双方有关权利和义务、违约责任及仲裁机关等内容。
（二）在签订代理协议的基础上，试点生产企业和流通企业要协商制定试点的具体实施方案。
实施方案内容包括：试点的主要目标（分阶段要实现的代理规模、产品产销率、企业库存量和资金周转期等量化指标）以及逐步规范代理制的措施。
（三）试点企业的代理协议和实施方案由生产企业和流通企业分别报主管部门，地方流通企业还要报所在省、区、市经贸委（经委、计经委）备案。代理协议和实施方案经各主管部门同意后上报试点协调领导小组办公室备案。
（四）各试点企业所在省、区、市的经贸委（经委、计经委）在企业签订代理协议和实施方案的基础上，牵头组织银行、税务等有关部门逐一衔接落实对试点企业的各项政策，并帮助协调解决试点中出现的问题。
（五）试点工作一九九六年初进入全面实施。
五、试点的组织领导
为保证试点工作的顺利进行，由国家经贸委、国家计委、国家体改委、国内贸易部、冶金工业部、机械工业部、财政部、中国人民银行、中国工商银行、国家税务总局、国家工商局、国务院法制局、交通部、公安部组成试点协调领导小组。代理制试点工作在协调领导小组领导下进行。
协调领导小组定期召开联席会议，安排部署试点工作，协调有关试点的重要政策和法规，及时沟通情况，解决试点中遇到的问题。领导小组办公室设在国家经贸委市场流通司，其成员由领导小组成员单位委派有关司局的同志组成，负责试点的日常工作。
附件一：钢材代理制第一批试点企业名单
钢材代理制第一批试点企业名单
1、鞍山钢铁公司 上海市金属材料总公司
浙江省金属材料公司
天津市金属材料总公司
南京市金属材料总公司
辽宁省物产集团总公司
广东省金属材料公司
中国黑色金属材料总公司
中国煤炭物资总公司
中国铁路物资总公司
中国轻工物资供销总公司
中国钢铁工贸集团公司
中国机械工业供销总公司
2、首都钢铁公司 南京市金属材料总公司
京沪工贸公司
京浙工贸公司
河北物产企业（集团）公司
中国黑色金属材料总公司
中国机械工业供销总公司
3、武汉钢铁公司 上海市金属材料总公司
江苏省金属材料总公司
浙江省金属材料公司
四川省金属材料总公司
湖北省物产总公司
武汉市金属材料总公司
湖南省金属材料总公司
广东珠海金鑫集团公司
中国机械工业供销总公司
中国物资储运总公司
中国钢铁工贸集团公司
中国轻工物资供销总公司
4、马鞍山钢铁公司 江苏省金属材料总公司
浙江省金属材料公司
湖北省金属材料总公司
陕西省金属材料总公司
河南省金属材料总公司
安徽省金属材料总公司
山东省金属材料总公司
中国煤炭物资总公司
附件二：汽车代理制第一批试点企业名单
汽车代理制第一批试点企业名单
1、中国第一汽车 第一汽车集团辽宁联合贸易公司
集团 第一汽车集团河南联合贸易公司
山东一汽联营公司
中国第一汽车集团湖南联合贸易公司
中国第一汽车集团贸易公司湖北联合贸易公司
上海一汽集团华东汽贸联销公司
中国第一汽车集团贸易公司浙江联合贸易公司
广东物资集团汽车贸易公司
中国第一汽车集团贸易公司开封经销公司
一汽集团厦门贸易联合公司
中国第一汽车集团贸易公司北京经销公司
陕西省解放汽车贸易公司
四川第一汽车集团联合贸易公司
一汽江苏汽车联合贸易公司
第一汽车集团内蒙古联合贸易公司
中国一汽集团贸易公司福建经销有限责任公司
一汽集团贸易公司河北联合公司
一汽集团蒙城联合公司
2、东风汽车公司 云南东风汽车经销联合公司
甘肃东风汽车经销联合公司
新疆东风汽车专营有限公司
黑龙江东风汽车经销联合公司
河北东风汽车经销联合公司
内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司
山西东风汽车销售技术服务联合公司
河南省东风汽车经销联合公司
河南东风汽车经销联合公司
郧阳东风汽车经销联合公司
江苏东风汽车经销联合公司
济南东风汽车销售技术服务联合公司
东风蒙城汽车经销联合公司
湖北东风汽车销售技术服务联合公司
湖北省东风汽车专营有限公司
湖南东风汽车经销联合公司
湖南东风汽车销售技术服务联合公司
广西东风汽车销售技术服务联合公司
3、上海汽车工业总公司 四川上海汽车工业供销联营公司
上海汽车工业河南联营公司
河北上海汽车联营销售公司
上海汽车工业广西销售公司
山西上海汽车工业销售有限公司
湖南申湘实业股份有限公司
北京市上海汽车联营销售公司
山东上海汽车销售股份有限公司
上海汽车工业供销公司辽宁公司
云南上海汽车工业供销联营公司
上海汽车工业武汉联营公司
上海汽车工业南京供销公司
浙江申浙汽车股份有限公司
福建厦门申闽汽车股份有限公司
上海汽车西安联营销售公司
赤峰上海汽车工业销售有限责任公司
上海汽车工业重庆销售有限责任公司
上海汽车工业长春销售公司
上海汽车工业吴江销售有限责任公司
上海汽车工业沪东销售有限责任公司
4、天津汽车工业公司 天津汽车工业销售武汉有限公司
天津汽车工业销售湖南有限公司
天津汽车工业销售成都有限公司
天津汽车工业销售河北有限公司
天津汽车工业销售山东有限公司
天津汽车工业销售开封有限公司
天津汽车工业销售江苏有限公司
天津汽车工业销售华北有限公司
天津汽车工业销售厦门有限公司
天津汽车工业销售浙江有限公司
中国汽车贸易总公司
中国汽车工业销售总公司
5、跃进汽车集团公司 中国汽车工业销售总公司
北京市机电设备总公司
中国汽车贸易总公司华东公司
江苏省机电产品总公司
开封市机电设备（集团）股份有限公司
上海市机电设备总公司
湖南省机电设备总公司
辽宁省汽贸股份有限公司
河北物产集团汽车销售总公司
安徽省蒙城县物资集团总公司
南京市机电设备总公司
1995年12月26日
西安市物业管理条例
陕西省西安市人大常委会
西安市物业管理条例(2010修订)
《西安市物业管理条例》，已经2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，现予公布，自2010年6月1日起施行。
西安市人民代表大会常务委员会
2010年4月30日
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
第七条 物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。
第二章 前期物业管理
第八条 前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
第九条 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。
第十条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；
（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。
本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。
第十一条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘；投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第十四条 前期物业服务合同可以约定附期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十五条 建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
第十六条 物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验，签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。
第十七条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
（一）物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3％。提供，但最低不得少于100平方米；
（二）物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3％。提供外，超过部分按1％。的标准提供；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。
第十八条 前期物业管理期间，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：
（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的；
（二）物业服务企业擅自撤离小区的；
（三）物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的；
（四）法律法规规定的其他情形。
第十九条 前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议，确定小区管理模式。
第二十条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房，并按照本条例第十五条的规定移交相关资料。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第二十一条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。
第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。
建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。
第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；
（四）拟定业主委员会委员选举办法；
（五）提出业主委员会委员候选人名单；
（六）首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。
第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。
第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。
第二十九条 下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）续筹和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。
业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。
第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。
业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。
第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。
业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案登记表；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会成员的基本情况。
区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。
第三十六条 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）审核需要业主分摊的费用；
（五）监督管理业主共有收益；
（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；
（八）调解物业使用纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）有20%以上业主书面提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。
应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。
第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。
有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。
第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。
业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。
第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）被判处刑罚的。
第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：
（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；
（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（三）违反本条例第四十二条规定的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；
（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。
第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。
业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。
第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第四章 物业管理服务
第五十一条 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。
外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。
市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。
第五十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，提供物业服务。
第五十三条 物业服务合同应当包括以下主要内容：
（一）物业管理服务事项；
（二）服务质量和费用；
（三）双方的权利义务；
（四）专项维修资金的管理与使用；
（五）物业管理用房的使用；
（六）合同期限；
（七）违约责任；
（八）双方当事人约定的其他事项。
物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内，将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。
物业服务企业应当按合同提供服务，不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则；按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。
第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
第五十六条 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。
发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。
第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：
（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；
（三）物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；
（四）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；
（五）物业管理区域内发生重大伤亡事件；
（六）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。
第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，代收服务费由委托单位支付，不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五十九条 物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务，应当向业主委员会履行下列交接义务：
（一）移交服务档案资料和物业管理用房，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财务档案；
（二）撤出管理区域内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。
第六十条 物业服务合同依法或者依约解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
第六十一条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。
第六十二条 物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业管理服务的行为，有权要求业主恢复原状，停止侵害，排除妨害等并承担相应民事责任。
第五章 物业的使用与维护
第六十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌；
（二）私自占用、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱设摊点、乱停车辆；
（六）乱倒垃圾、堆放杂物；
（七）违反规定饲养动物；
（八）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利；
（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；
（十一）从事危害公共利益的活动；
（十二）法律、法规禁止的其他行为。
业主大会、业主委员会对违反前款规定的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十五条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。
因维修养护造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。
第六十七条 物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应当在72小时内予以维修。
第六十八条 物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的区县物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请，由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。
区县物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起15日内足额补存。
建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起15日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第六十九条 物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生，并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。
第七十条 业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定，并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行监督。
业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理；造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。
第七十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第七十二条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。
第七十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第七十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 专项维修资金的管理与使用
第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十八条 专项维修资金按下列标准交存和提取：
（一）商品住宅的业主，与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。
（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。
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