江苏省南京市房改办


关于批转《南京市单位住房专项委托贷款暂行办法》的通知
市房改办

第一章 总则
第一条 为推进住房制度改革，加强住房基金的管理，支持房改单位购、建职工住房，根据国家有关规定，特制定本办法。
第二条 南京市住房基金管理中心（以下简称管理中心）实行总量控制、计划管理、切块下达、季度微调的管理办法，按市政府批准的住房基金使用计划分别下达建行南京分行房地产信贷部、工商行南京分行房地产信贷部执行。
委托贷款金融业务（包括贷前调查、贷时审查、贷款审批与发放、贷后检查、本息回收等），住房公积金由建行南京分行房地产信贷部办理；单位住房基金和售房资金金融业务由工商行南京分行房地产信贷部、建行南京分行房地产信贷部按政府确定的金融分工办理。
委托贷款主要是单位住房专项贷款、经济实用住房建设贷款。
第三条 住房公积金单位专项委托贷款的资金来源是住房公积金。
第四条 单位住房专项委托贷款只能用于购、建职工住房，严禁挪作他用。

第二章 贷款对象和条件
第五条 贷款对象
凡参加本市住房公积金统一运转的单位，因购、建职工住房而发生资金不足时，均可申请贷款。经市房改领导小组批准的项目，其实施单位也可申请贷款。
第六条 贷款条件
（一）具有独立法人资格、独立核算，并按时足额汇缴公积金的单位。
（二）贷款项目已纳入主管部门固定资产投资计划和住房基金使用计划。
（三）购、建住房自筹资金部分已落实70％，具备了购房、开工建设的条件。
（四）具有按期偿还本息能力，还款资金来源已落实，确有物资财产作保证。
（五）提供承办银行房地产信贷部认可的具有代为偿还能力的经济法人担保或财产抵押。

第三章 贷款额度、期限、利率
第七条 贷款额度
单位贷款额度原则上控制在保证职工支取公积金、职工个人贷款和扣除备付准备金的余额内。
第八条 贷款期限
单位贷款从进帐之日起，到还清贷款本息止，购房贷款不得超过一年，建房贷款不得超过二年。
第九条 贷款利率
住房公积金单位专项委托贷款利率，一年期为月息5．1‰，二年期为月息6．3‰。如国家贷款利率调整，以上贷款利率也作相应调整。
第十条 贷款利息每季度结算一次。对逾期还款的，其逾期部分按同档次固定资产贷款利率执行，并加收20％的罚息；对挪用贷款的，其挪用部分按同档次固定资产贷款利率执行，并加收30％的罚息。

第四章 贷款手续、发放与回收
第十一条 借款单位应先向承办银行房地产信贷部提交贷款申请报告，承办银行房地产信贷部在审阅后发放《单位住房专项委托贷款申请表》。
第十二条 借款单位填写《单位住房专项委托贷款申请表》后，连同贷款条件中要求的材料报其主管部门审核，经主管部门审核同意后，报送承办银行房地产信贷部审批，经审批同意，借、贷、保三方签订借款合同。管理中心凭承办银行房地产信贷部提供的借款合同办理划款手续。
第十三条 承办银行房地产信贷部要求借款单位提供财产抵押或第三方不可撤销担保；实行租赁或承包经营的企业借款必须办理财产抵押或第三方不可撤销担保。
第十四条 借款单位办理财产抵押手续，必须经过政府确认的具有评估资职的估价部门估价，抵押率不得超过抵押物评估值的70％，贷款的全部本息不得超过抵押物的估价值，必须经公证机关公证。借款过程中所发生的估价费用，由借款单位负担，公证费用由承办银行和贷款单位双
方承担。抵押物必须办理保险，抵押期间保单由承办银行房地产信贷部保存并享有相应的权益，保险及抵押物保管费用由借款单位承担。
抵押物如属房地产的，借贷双方应严格执行南京市人民政府第25号令《南京市房地产抵押管理暂行办法》的有关规定，并到南京市房产管理局办理抵押登记监证手续，申领抵押权凭证。
第十五条 承担第三方不可撤销担保责任的担保人，必须具有法人资格和偿还借款财产的能力，借款单位不履合同时，由担保方承担偿还贷款本息的连带责任。
第十六条 借款单位有下列情况之一，承办银行房地产信贷部有权收回贷款：
（一）贷款用途与合同规定不相符；
（二）违反结算纪律；
（三）不按规定向承办银行房地产信贷部提供有关资料；
（四）不及时缴存住房公积金。
第十七条 借款单位变更法人代表应提前通知承办银行房地产信贷部。变更后的法人、担保单位须与承办银行房地产信贷部签订补充借款合同。补充借款合同签订之前，变更后的法人继续履行原法人所订合同规定的权力和义务。
第十八条 借款单位所欠借款本金或利息逾期不还的，承办银行房地产信贷部可直接从借款单位或担保单位的存款帐户中扣收，或依法变卖抵押物。
第十九条 借款单位如提前归还借款，应提前告知承办银行房地产信贷部。

第五章 贷款管理与监督
第二十条 承办银行房地产信部要加强贷款管理，严格按程序审批贷款，认真做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收工作。
第二十一条 为确保贷款的专款专用，管理中心对不符合本办法规定投向的不予划款。在借款合同有效期内，管理中心及承办银行房地产信贷部有权检查贷款的使用情况。借款单位应安要求及时向承办银行房地产信贷部提供有关财务计划、会计资料及其他有关资料。

第六章 附则
第二十二条 本办法原则上适用于以单位住房基金（含售房款）的沉淀资金发放的贷款。
第二十三条 南京市所属五县可参照执行。
第二十四条 本办法由南京市住房制度改革办公室负责解释。
第二十五条 本办法自颁布之日起执行。



1994年8月26日
遗嘱公证需要审查遗嘱的内容吗

吉松祥


随着经济的发展和人民群众法制意识的不断提高，如今办理遗嘱公证的人们越来越多，并且出现了遗嘱当事人年轻化的趋势，这给我们公证机关和公证人员提出了更高的要求。由于《继承法》对于遗嘱公证的规定很少，缺乏操作性，司法部制定了《遗嘱公证细则》，对办理遗嘱公证作出了具体规定，但笔者认为其中的某些规定值得商榷。
《遗嘱公证细则》第十七条第三项规定“遗嘱人证明或保证所处分的财产是其个人财产”，第四项规定 “遗嘱内容不违反法律规定和社会公共利益，内容完备，文字表述准确，签名、制作日期齐全”公证处才能出具公证书，可见，我国司法机关确立了审查遗嘱内容的要求，也就是说公证人员在办理遗嘱公证的时候，不仅要审查立遗嘱人是否具有遗嘱行为能力，意思表示是否真实，形式符合要求，还要审查遗嘱内容是否合法，财产是否确为其所有。笔者认为，这一点是不合理的。
首先，遗嘱自身的特点决定了设立时审查其内容是没有必要的。遗嘱是一种单方法律行为，是在遗嘱人死亡时生效而不是在设立时就生效的，从设立到生效之间的时间跨度大（年轻人立遗嘱之间的跨度更大），这期间的客观情况往往会发生很大变化：设立遗嘱时可能是合法的内容，而到遗嘱生效时有可能变得不合法，例如，《继承法》规定“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额”，而在遗嘱设立时可能并不存在上述继承人，在遗嘱生效时则可能会有；设立时是不合法的内容，而在生效时则可能合法了，比如，前几年某些地方性法规规定房改房是不允许进行遗嘱赠予的，而现在房改房进入流通市场则没有限制了。遗嘱设立时是遗嘱人所有的财产而在生效时可能已不属于其所有了，因为在遗嘱人死亡前遗嘱并不生效，遗嘱中所处分的财产的所有权仍属于其所有，其有权利进行任何处分，立遗嘱人可能在设立之后将该财产卖给别人、捐赠给福利机构等等，或者该财产由于种种原因灭失了，这些都使得办理遗嘱公证时审查内容的目的完全落空。遗嘱的这一特点决定了要保证公证遗嘱内容的完全有效几乎是不可能的，在办理遗嘱公证的时候审查遗嘱内容的真实合法性是没有必要的，遗嘱内容应当是办理继承公证时审查的对象。
假如某个当事人申请办理遗嘱公证，其遗嘱内容就是“待我百年之后，我的所有财产由我儿子XXX一个人继承”，请问，办理这样的遗嘱公证是不是要当事人提供各项财产的所有权证明呢，不动产一般有所有权证，而动产呢？提供购买发票，没有相关证明的，是不是还要调查该财产是否是偷盗而来的抑或是捡来的呢？而遗嘱设立时不存在生效存在的财产，叫当事人如何提供这本不存在的财产的所有权证明呢？抑或是按照《细则》的要求由遗嘱人保证呢？如果可以让遗嘱人保证的话，是不是就不用调查了呢？这根本就不现实。
其次，审查遗嘱内容有悖于公证特别是遗嘱公证保密性的原则。公证保密性的原则在遗嘱公证中显得尤为突出（《细则》第二十一条规定“遗嘱公证卷应当列为密卷保存，遗嘱人死亡后，转为普通卷保存。公证遗嘱生效前，遗嘱卷宗不得对外借阅，公证人员亦不得对外透露遗嘱内容”），而审查遗嘱的内容则很可能会使当事人立遗嘱的事实宣扬出去。以上述为例，公证人员去调查遗嘱人有无缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人时，受调查的单位或个人必然要求公证人员说明调查原因，公证人员又如何做到保密呢？
再次，审查遗嘱内容会延误遗嘱公证的出证期限。如果要求审查遗嘱内容的真实、合法性，那么按照继承法的规定，需要审查的内容有很多，这些都需要公证人员多方面的调查和取证，如此一来造成的后果是：由于目前公证行业人力资源的有限，可能会造成调查取证的时间过长，可能会使得某些遗嘱人在此过程中死亡或丧失行为能力，从而导致公证遗嘱的终止办理，这会给当事人的利益造成一定程度的损害，也影响公证机构的形象。
最后，国外的立法例及我国最新的民法典草案都不要求公证遗嘱审查遗嘱的内容。
德国民法典第2232条规定：“遗嘱以公证人笔录，并由被继承人以言词向公证人表示其终意，或向公证人提交载有包含其终意表示的方式作成……”采取了形式审查的制度，法国民法典中“有关遗嘱形式的一般规则（967-980条）”中的公证遗嘱也不要求审查其内容；中国民法典立法研究课题组的《中国民法典继承编条文建议稿》第三十五条关于公证遗嘱的规定“……公证员办理公证遗嘱应当对相关事项进行审查，审查的具体内容包括：遗嘱人的遗嘱能力、遗嘱意思表示的真实性、遗嘱形式的合法性以及其他按照公证规则应当审查的事项”和徐国栋教授领头起草的《绿色民法典草案》第一编第四分编关于“公开遗嘱”的规定“在两名公证人出席的情况下，遗嘱人向公证人口授自己的遗愿，由公证人亲自做出笔录，然后由公证人向遗嘱人和两名证人宣读笔录。以上程序要一一记录在遗嘱中。在遗嘱中还要指出制作遗嘱的地点、受理的时间，并且由遗嘱人、证人和公证人分别在遗嘱上签名……”都不要求公证人对遗嘱的内容进行审查，而只要进行遗嘱能力、意思表示、遗嘱形式审查即可。
遗嘱公证的实质是为了证明遗嘱行为本身的真实、合法性，而不是具体内容的真实、合法性。公证人员审查的是遗嘱人是否具有遗嘱行为能力，遗嘱人的意思表示是否真实，是否是受欺诈、受诱骗、受胁迫的，遗嘱形式是否符合法律的规定，包括按规定签字或按手印，而不是由他人代签，立遗嘱的时间明确，以区别遗嘱先后的效力。法律之所以赋予公证遗嘱的最高的效力，最重要的原因是在于公证遗嘱更能保证和体现遗嘱人的真实意思表示以及遗嘱形式的完整性，而不是在于其内容的合法与否，笔者认为，办理遗嘱公证无需审查遗嘱的内容。

参考文献：杜景林、卢谌译《德国民法典》，中国政法大学出版社
罗结珍译《法国民法典》，中国法制出版社
徐国栋编《绿色民法典草案》，社会科学文献出版社
郭明瑞、房绍坤、关涛著《继承法研究》，中国人民大学出版社