理性看待城中村改造

田冲


案例：2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子，当时的价格是1900元/平米，真是诱人的可以。他本人去看过现房，户型不错、房屋质量也挺好，只是开发商说不能办理房产证，自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”，看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家，刘先生也怦然心动！于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房！就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候，房屋出现了裂痕，而且越来越大，在找村委会协商无果的情况下，他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗？就算敢住，作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘，何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟：不要光图便宜，报有侥幸心理，终究吃亏的还是自己！
一、城中村改造项目的现状：
1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）有１００万元以上的注册资本；
（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。
（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。
（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩，都给房地产市场的调控带来障碍：使得给过热的房产市场降温不好把握温度，刺激萎靡的市场拿不准火候！
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先，城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的，我们得承认这种现状。
其次，大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题，短期内很难改变！但是，大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时，也带来的巨大的风险！
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的，再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下，城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用？要办理房产证就要补交上述的税费，最终的价格一目了然！
试作如下比较：
（1）合法项目的成本费用：土地费用，包括土地使用权出让金、土地出让契税；建安费用；前期费用，包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费；配套费用，包括住宅配套费用 、大市政配套费；其它费用，包括管理费用、销售推广费、不可预见费用；营业税费，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费；融资成本，包括：a、土地使用权取得费附加 ：国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费：方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费（市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、）、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格！
（2）城中村改造项目的成本费用：只有与施工有关的费用和建筑材料成本，再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到，税金更无从谈起，而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证，以上的费用必须补交，也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高！
这之间的差额之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造项目的合法性！不能一概而论，说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋，这恰恰是一个很大的反差，反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈，买房子一定要买五证齐全的房子，有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证，才会有保障，而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人，从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念，这是一个法律实施的过程，同样也是一个文化变迁和文明进步的过程，不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的，传统的道德性违法（例如：杀人、放火、抢劫等）大家是不能接受的，但是行政性违法（例如：走私、偷税等包括建设违法项目）社会大众还是可以容忍的！这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现！传统的法不治众观念深入人心，大家会想：“这么多人买城中村的房子，政府总会考虑到社会的稳定，总的给大家一个说法吧！”可仔细想一想，这个理由冠冕堂皇，似乎有点站不住脚，难道说，违法行为也可以向政府讨说法吗？法律是最低的道德要求，随着社会的发展，民主法制意识的增强，依法办事不再仅仅是政府的标语，已经成为了全社会的道德要求。城中村改造，一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案，带给城中村的是全新的发展模式，给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房，不法商人把它当成了千载难逢的发财之道，于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起，诱人的价格背后是国家土地收益的流失，是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理，任凭他们打着造福的口号，行为法之举，没有规范的操作与运作，质量、环境、合法性，前景可想而知！我们违法就是冲破道德底线，我们犯罪就是践踏法律，我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的，道德也不是万能的，但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会，但我们可以建立一个道德社会，最起码是一个次道德社会。 城中村改造，法律没有缺失，是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人，司法的节节退让，给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧，是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败，也再一次满足了自己膨胀的欲望！立法得依靠行政去执行法律，又怕他权利膨胀，滥用权力，可不得不依靠它；行政只要去执行法律终会滥用权力，不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论：只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造，需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会，造福于民。


海南省海口海关


中华人民共和国海口海关对海南经济特区进出境货物、运输工具、行李物品和邮递物品的监管和征免税实施细则
海口海关

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国海关对海南经济特区进出境货物、运输工具、行李物品和邮递物品的管理规定》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所述的货物、运输工具和物品是指海南经济特区（以下简称“海南特区”）进出境的货物、运输工具、行李物品、邮递物品以及从海南特区运往内地的进口货物和含有进口料、件的制成品。
上述货物、运输工具和行李物品、邮递物品进出海南特区时，必须经由设有海关的地点通过，并如实向海关申报，接受海关监管。
第三条 海关在海南特区对外开放的港口、码头、机场、邮局和海关监管业务集中的地点设置海关机构，履行监管职责。
海关在海南特区内和周围海域派出巡逻小组和关艇执行巡逻、检查任务。
第四条 海南特区内经营进出口业务的外贸企业和生产企业，应经国家规定的主管部门批准，并持有关批准文件和工商管理机关核发的营业执照向海关办理登记手续。
上述企业应当建立有关进口货物的使用、销售、库存和出口的专门帐册，供海关核查。必要时，海关可对企业派驻关员进行监管和办理海关手续。有关企业应免费提供必要的办公场所和交通工具等方便。
第五条 海南特区进口的物资和商品，包括进口料、件生产、组装的制成品，除国家另有规定者外，不得运往内地其他地区使用和销售。严禁利用国家给予海南的优惠政策和便利条件进行走私违法活动。

第二章 对海南特区进出境货物的管理
第六条 海南特区的企业、事业、行政机关、团体等单位进口建设、生产和自用的物资，应凭国家规定的主管部门或海南省人民政府主管部门批准文件，委托有权经营进出口业务的企业办理海关手续。
进口国家限制进口的货物，按国家有关规定办理。
第七条 上述进口货物，其关税和工商统一税（产品税或增值税）按以下规定办理。
（一）下列货物予以免税：
1．海南特区内的企业或机构进口供海南特区建设和生产所必需的机器、设备、零件、部件、原料、材料（包括建筑材料）、燃料、交通运输工具和其他物料；
2．旅游、饮食业营业用的餐料；
3．行政机关、企业、事业、团体等单位自用合理数量的办公用品和交通工具。
（二）海南特区企业进口供省内市场销售的货物（包括国家限制进口的货物及其零件、部件及各类生产资料），按规定税率减半征税。但对进口供海南农业生产使用的农药、化肥、农用薄膜、种籽，免征关税和进口环节的产品税。
第八条 海南特区企业出口特区产品，包括用内地其他地区原材料经实质性加工增值百分之二十以上的产品，海关凭海南省主管部门的证明文件，免征出口关税。
海南特区出口国家限制出口的自产产品，接受内地委托代理出口以及收购内地产品出口，按国家有关规定办理。
第九条 海南特区经由内地口岸进出口的货物，海关按“转关运输货物”进行监管。
第十条 海南特区为生产出口产品而进口的原料、材料、零件、部件（以下简称料、件），海关比照进料加工的有关规定进行管理。
第十一条 海南特区经批准的企业经营转口贸易货物，应存放于符合海关监管条件的仓库或场所，进出时必须向海关申报，接受海关监管。
转口贸易货物在海南特区内存放期限为一年，必要时可以向海关申请延长，但延长期限最多不得超过一年。
转口贸易货物需在存放地点改换包装、整理、刷贴标志、商标时，应向海关申报，在海关监管下进行。

第三章 对来往海南特区和内地之间货物的管理
第十二条 海南特区进口的货物，如需运往内地，应分别按照下列规定办理：
（一）国家限制进口的货物和国家规定统一经营的进口商品，须经国家规定的主管部门批准；
（二）海南特区企业使用进口成套散件、成套组装件或关键件，生产、组装的国家限制进口的产品，在国家主管部门核定的内销额度内的，由海南省人民政府审批；
使用其他进口料、件组装的国家限制进口的产品，由海南省人民政府审批。
（三）海南特区企业使用进口料、件生产、组装的非国家限制进口的产品，可迳向海关办理有关手续。
上述（一）、（二）、（三）项所列货物，其发货人或代理人应向海关交验有关批准文件，填写《经济特区运往内地货物报关单》，向海关申报，由海关查验，照章补税后放行。
第十三条 海南特区企业使用进口料、件或部分进口料、件生产、组装的产品内销时，海关对其产品所使用的进口料、件按照下列原则确定征、减、免税：
（一）产品在特区内销售的，按规定免征或补征税款；
（二）产品运往内地的，照章补税；
（三）需补征税款的制成品，发货人或其代理人如对其所含进口料、件的品名、数量、价值申报不清的，海关按制成品补征税款。
第十四条 海南特区进口原材料委托内地加工的，海关按有关规定并凭加工合同核发《登记手册》管理，加工的制成品，应在合同规定的期限内全部运返本特区，如需在异地复运出口，应凭出境地海关签注的证件向注册地海关核销。
第十五条 内地运入海南特区的进口货物，如需复运内地的，在货物运入时，货主或其代理人必须向海南有关海关登记，否则，海关将按照本特区货物运往内地的规定管理。
上述进口货物运入海南特区时，海关不予退税。对复运内地的货物如因加工而使用免税进口料、件，事先应向海关登记备案，运出海南特区时，海关对其所使用的进口料、件予以补税。
第十六条 海南特区单位更新的原免税进口自用的机器、设备、交通工具和办公用品等，以及在海南特区承包工程的内地施工单位于施工结束后，将进口的施工机具运往内地，应向海关交验国家规定的主管部门批准文件，经海关审核认可，按规定补税验放。
第十七条 海南特区临时运往内地的进口货物，如货样、广告品、展览品等，应在六个月内运返本特区，海关可收取保证金或凭保函放行。上述货物运返本特区时，经验明确系原物的，海关退还其保证金或办理保函销案手续。
第十八条 海南特区经营租赁业务的企业，如需将机器、设备出租给内地单位使用时，应向海关交验省人民政府主管部门批准的文件和租赁合同，海关按租金征税验放，有关机器设备应在合同规定期限内运返本特区。

第四章 对进出海南特区运输工具的管理
第十九条 海南特区进出境的运输工具，其负责人或其代理人应当如实向海关申报，交验单证，接受海关监管和检查。
第二十条 海南特区企业单位或个人经营的进出境运输工具，应由运输工具的所有人或其代理人持海南特区有关主管部门批准的证件向海关办理登记手续。
第二十一条 装运海南特区减免税进口的货物（包括装有使用免税进口料、件的制成品）的运输工具，驶往内地的，须在设有海关机构或经海关批准的地点装运，并接受检查。

第五章 对海南特区进出境行李物品和邮递物品的管理
第二十二条 对个人携带进出境的行李物品和邮递物品，海关分别比照进出境旅客行李物品和进出境邮递物品的监管办法办理。
第二十三条 境外人员在海南特区购置住宅或在海南特区长期居住，需要运进安家物品，应当持本特区有关主管部门出具的证明文件，向海关申请，经海关核准，在自用合理数量范围内，予以免税验放。
第二十四条 个人携带海南特区减免税进口的物品（含用零配件装配的）前往内地的，应以自用合理数量为限，超出自用合理数量规定的，应向海关申报，经海关查验补税或征税放行。
第二十五条 不得从海南特区往内地邮寄国家限制进口的物品。

第六章 附 则
第二十六条 本细则未具体规定的，依照国家和海关的有关法规办理。
第二十七条 对违反本实施细则规定的走私和违反海关规定的行为，由海关按照《中华人民共和国海关法》和其他有关法规处理，触犯刑律的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 本实施细则经海关总署批准，由海口海关公布，自1990年10月1日起施行。



1990年10月1日