物业服务合同法律性质刍议

潘 徽 刘 颜

2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：
　　
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。

2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：

（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。

6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。

《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同；物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。

委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的；受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。

委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。

但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①

原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②

不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。

2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。

参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》

作者单位：
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所


本文发表于《现代物业》2003年8月期
湖北省武汉市人民政府


关于批转武汉市高级中等学校招生统一考试管理规定的通知

武政〔2005〕32 号



各区人民政府，市人民政府各部门：

市人民政府同意市教育局修订的《武汉市高级中等学校招生统一考试管理规定》，现转发给你们，请遵照执行。

武汉市人民政府

二00五年六月十七日



武汉市高级中等学校招生统一考试管理规定

（原市教委于 1998 年 5 月 21 日拟订2005 年 6 月 17 日修订）

第一章 总 则

第一条 为了规范本市高级中等学校招生统一考试，特制定本规定。

第二条 本规定适用于本市高级中等学校招生和初中毕业统一考试（以下简称中考）。

第三条 市、区教育行政部门在同级人民政府的领导下，按本规定确定的职责，负责实施与管理中考；具体工作由所属招生考试管理机构（以下简称招考管理机构）承担。公安、监察、国家保密等有关部门应当协助做好中考管理工作。

第四条 本市中考试卷、备用卷、英语听力磁带、副题及其参考答案、评分标准（以下统称试卷）在启用之前，属秘密级国家秘密事项。

第二章 考试工作人员与考试命题管理

第五条 市、区招考管理机构和有关部门、单位的相关机构应当配备与中考管理工作相适应的专职或者兼职考试工作人员。

考试工作人员应当取得市招考管理机构制发的考试工作人员证件；当年有直系亲属参加中考的，不得参与当年考试工作。

第六条 市招考管理机构应当每年制定《武汉市初中毕业、升学各科考试说明》，明确考试范围，规定各学科的知识、能力及其层次要求，确定试卷结构，公布样题，作为考试命题的依据。

第七条 各学科应当设立命题组，由中学教师或者中学教学研究人员组成，组长由高级教师或者特级教师担任。

命题组成员由市教育行政部门提出，市招考管理机构聘任。

命题组成员身份，在当年统一考试结束之前必须保密。

第八条 命题组成员必须遵守下列规定：

（一）不得参加当年与中考有关的补习、辅导活动；

（二）在规定期限内脱离原工作岗位；

（三）不得透露、暗示与命题有关的内容或者事项；

（四）自集中命题之日起至当年中考的本科考试结束之日止，不得以任何方式与外界联系；

（五）市招考管理机构所作其他有关规定。

第三章 考试试卷管理

第九条 中考试卷由市招考管理机构负责监制。中考试卷应当在国家保密部门审批的定点印制单位印制，在印制过程中，任何人不得改动。

第十条 中考试卷印制单位应当遵守下列规定：

（一）对试卷印制的各个环节实行全封闭管理，在试卷印制完成至考试之前，采取严格措施，隔绝所有接触试卷人员与外界的一切联系；

（二）指定专人保管试卷清样、校样、成品、废品、印版、底片等物品；

（三）在各道工序之间履行严格的交接手续；

（四）保证试卷印制质量，在试卷封面标明“秘密”级字样，并注明保密期限，做到装袋科目和数量准确，密封牢固；

（五）试卷印制工作全部结束后，在市招考管理机构委派的监印人员监督下，按规定处理试卷废品等物品；

（六）发生泄密事件，及时向市招考管理机构和市国家保密部门报告；

（七）服从市招考管理机构委派的监印人员的监督检查。

第十一条 试卷印制工作结束，交接双方应当清点核对数量，密封包装，在认定符合规定要求后，由双方在交接清单上签字。

第十二条 试卷在公安人员协助下用密封车运送，押运人员在任何情况下都不得少于 2 人。

禁止其他人员搭乘运送试卷的密封车。

第十三条 区招考管理机构应当建立符合国家规定标准的试卷存放保密室。存放保密室经市、区国家保密部门按职责分工验收合格后，方可存放试卷。

试卷存放期间，应安排专人在试卷存放保密室昼夜值班。在任何情况下值班人员都不得少于 2 人。存放试卷箱的钥匙应当指定专人保管。

试卷存放时间，考区不得超过开考前 3 日；交通极为不便的考点，经市招考管理机构批准，可适当延长，但延长时间最长不得超过 1 日。

第十四条 考室领取试卷时间限定在每科考试前 20 分钟，由 2 名以上考试工作人员共同领取。

第十五条 试卷在当科考试之前，任何组织和个人不得以任何理由启封。

第四章 考试管理

第十六条 中考以每一区为一个考区。考区工作在各区人民政府统一领导下，由区教育行政部门及其招考管理机构、公安、监察等有关部门负责人协调、组织和实施，并负责处理突发事件。考区负责人由区人民政府和市教育行政部门共同确定。

第十七条 各考区应按相对集中的原则设立若干经市招考管理机构认定合格的考点。

各考点设主考 1 人，副主考 2 人。主考、副主考由考区负责人聘任。

第十八条 各考点应根据考生人数设立若干考室，每个考室的考生为 30 人。各考室内配备 2 名监考人员，考室外配备若干名流动工作人员。流动工作人员不得进入考室。

监考人员由考区负责人聘任。

监考人员应当严格遵守《武汉市高级中等学校招生统一考试监考守则》。

第十九条 中考的科目和考试时间，由市招考管理机构确定。

中考按《武汉市高级中等学校招生统一考试程序》进行。

中考期间，市招考管理机构委派巡视员到各考区巡视，监督检查考试实施情况，协助考区负责人做好有关工作。

第二十条 市招考管理机构应当按考生所在考区和报考类别统一编排准考证号。

区招考管理机构应当给符合报名条件的考生填发准考证。

第二十一条 考生应严格遵守《武汉市高级中等学校招生统一考试考生守则》。

第二十二条 试卷印制有误或者有其他原因，需要延迟开考时间的，由考区负责人提出，经市招考管理机构批准，可以延迟，但延迟时间不得超过 30 分钟。

第二十三条 考室、考点、考区发生重大失密、泄密或者舞弊，有关考试工作人员应当迅速逐级报告，市招考管理机构和市国家保密部门接到报告后应当及时调查处理。

第二十四条 各科考试结束后，区招考管理机构应当立即整理、清点全部答卷、答题卡。答卷、答题卡的交接、运送、存放、保管，按本规定的有关规定执行。

第二十五条 因自然灾害等不可抗力造成有关考区不能按时考试，有关区招考管理机构应当及时报经市招考管理机构批准，启用副题补考。

中考试题泄密，有关区招考管理机构应当立即采取有效措施控制扩散；经市招考管理机构会同市国家保密部门查清是考前泄密的，在泄密范围内立即停止考试；是考试开始后泄密的，宣布此次考试无效。

因泄密停止考试或者宣布考试无效的，经市招考管理机构批准，启用副题重新考试。副题的命题、印制和考试管理，按本规定的有关规定执行。副题考试成绩的等值处理，由市招考管理机构确定。对中考期间发生的其他突发事件，参照市人民政府有关应急处置预案处理。

第五章 考试评卷与其他管理

第二十六条 统一评阅答卷之前，任何组织和个人不得以任何理由拆阅密封答卷。

第二十七条 承担评卷任务的区应当设立评卷点。评卷点的工作由区教育行政部门及其招考管理机构负责，市教育行政部门及其招考管理机构委派人员协助。评卷工作按《武汉市高级中等学校招生统一考试评卷守则》的规定进行。

第二十八条 评卷场地和答卷存放场地应当安排专人昼夜值班，每班值班人员不得少于 2 人，无关人员不得进入。

第二十九条 答卷、答题卡的保存期为当年统一考试结束后半年。

第三十条 市、区招考管理机构可按考试工作需要公布考试信息。区招考管理机构公布考试成绩应当经市招考管理机构批准。

考试信息包括考生、考生志愿、招生计划和考区、考点、考室设置以及考试成绩等。

第三十一条 教育行政部门及其招考管理机构向参加中考的考生收取报名考试费，应当执行物价部门核定的标准。

第三十二条 任何组织和个人不得违反国家有关规定，擅自编写、出版、印刷、发行、销售与中考相关的复习资料、辅导材料、习题集、模拟题等。

第六章 法律责任

第三十三条 参与中考管理工作的部门和单位有下列行为之一的，由市招考管理机构给予通报批评；造成严重后果的，建议上级主管部门或者监察部门依法对负有主要责任和直接责任的人员给予行政处分：

（一）聘任不符合规定条件的人员为考试工作人员的；]

（二）违反规定选定印刷单位承印试卷的；

（三）不按规定对试卷印制活动进行监督检查的；

（四）不按规定交接、运送、存放、保管、领取、启用试卷或者处理答卷、答题卡的；

（五）不按规定打印、装订、存放准考证或者编排准考证号的；

（六）未经批准，擅自延迟开考时间的；

（七）不按评卷工作规则进行评卷的；

（八）未经批准，擅自公布考试成绩的；

（九）向考生乱收费的；

（十）其他应当给予相应处理的行为。

第三十四条 考试工作人员有下列行为之一的，由市招考管理机构给予通报批评，取消其当年和次年参与中考工作的资格；造成严重后果的，建议所在单位、上级主管部门或者监察部门给予行政处分：

（一）命题人员泄露身份的；

（二）派驻试卷印制单位的监印人员不履行规定职责的；

（三）命题人员参加当年与中考有关的补习、辅导活动，不在规定期限内脱离原工作岗位，透露、暗示与命题有关的内容、事项，或者在集中命题期间与外界联系的；

（四）帮助不具备条件的人员骗取报考资格的；

（五）不按规定交接、押运、保管试卷的；

（六）擅自启封试卷或拆阅密封答卷的；

（七）利用监考等工作之便，提示或者暗示考生答卷，或者为考生舞弊提供条件的；

（八）擅自将试卷带出或者传出考场的；

（九）在监考、评卷、统分中丢失、损坏考生答卷，影响考生成绩的；

（十）伪造、偷换、涂改考生档案或者答卷、考试成绩的；

（十一）其他应当给予相应处理的行为。

第三十五条 因考区疏于管理，发生考场有一科三分之一以上答卷雷同情形的，由市招考管理机构取消该考场所在考点作为下一年度考点的资格。

第三十六条 考生在考室有下列行为之一的，由市招考管理机构扣除该科考试所得分数的 30% ：

（一）携带规定以外的物品进入考室的；

（二）交头接耳，互打暗号或者手势的；

（三）在开考信号发出之前答题，或者在考试结束信号发出之后继续答题的；

（四）影响考室秩序，经劝阻不改的；

（五）不在试卷注明的地方书写姓名、考号的；

（六）用规定以外的笔答题的；

（七）其他应相应扣分的行为。

第三十七条 考生在考室有下列行为之一的，由市招考管理机构对科目考试作零分处理：

（一）接传、交换、抄袭答案的；

（二）撕毁试卷、答题卡的；

（三）将试卷、答卷、答题卡带出考室的；

（四）在试卷上做规定以外标记的；

（五）其他应当作相应处理的行为。

考生写好答案的试卷在评卷中被认定为雷同卷的，对该科考试按前款规定处理。

第三十八条 考生请人代考或者偷换答卷的，由市招考管理机构取消其当年参加中考的资格。

第三十九条 违反中考管理，构成违反治安、保密等管理的行为，由公安、国家保密部门和其他有关部门依照有关法律、法规的规定予以处理；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十条 《武汉市初中毕业、升学各科考试说明》、《武汉市高级中等学校招生统一考试程序》、《武汉市高级中等学校招生统一考试考生守则》、《武汉市高级中等学校招生统一考试监考守则》、《武汉市高级中等学校招生统一考试评卷守则》和主（副）考、巡视员职责等，由市招考管理机构制定并予公布。

第四十一条 本规定执行中的具体应用问题，由市教育行政部门负责解释。

第四十二条 本规定自印发之日起施行。1998 年 5 月 21 日，《市人民政府关于批转市教委拟订的〈武汉高级中等学校招生统一考试管理规定〉的通知》（武政〔1998〕54 号）同时废止。