马鞍山市人民政府关于印发马鞍山市物业管理实施办法的通知
安徽省马鞍山市人民政府
马鞍山市人民政府关于印发马鞍山市物业管理实施办法的通知
各县、区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：
《马鞍山市物业管理实施办法》已经市政府第76次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一二年七月十三日
马鞍山市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 新建住宅物业应当实行物业管理。
未实施物业管理的老旧小区，经过旧区整治后基本符合实施物业管理条件的，应当实行物业管理；配套设施不全未实施物业管理的老旧住宅小区暂由所在区街道办事处或乡镇人民政府统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 市住建委是本市物业管理行政主管部门。负责起草制定本市物业管理相关规定，二级（含）以上物业服务企业资质的初审和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，物业服务企业及其行为的监管、违法行为的查处，物业专项维修资金的归集和监管，指导物业管理区域的划分。
县区住建委（房管局）是所在地物业管理主管部门，负责新设立物业服务企业（暂定三级）资质证书的颁发和管理、物业管理区域的划分、物业管理的日常监管、指导业主大会和业主委员会工作，接受市住建委的业务指导。
街道办事处、乡镇人民政府在县区物业行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区服务的关系。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好本社区所属小区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷，帮助、指导业主大会通过招投标或其他方式选聘物业服务企业以及与物业管理有关的其他工作。
第五条 规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。
（一）规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。
（二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。
（三）环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
（四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。
（五）价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。
（六）工商行政主管部门。在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。
（七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 房屋所有权人为业主。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会选举产生的业主委员会为大会的执行机构。
第八条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：
（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
（二）批准业主委员会工作规则；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；
（六）法律、法规和规章规定的其他职责。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达50%以上的；
（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满3年的。
第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会（村民委员会）组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。
符合召开首次业主大会会议条件之一、但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告，并在90日内组织召开首次业主大会。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户5元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。
第十二条 业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。业主大会议事规则的内容应当包括：业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上的业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第十四条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。
第十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十七条 业主委员会除按照《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的相关规定履行职责外，经业主大会批准，还应当履行下列职责：
（一）建立业主委员会日常工作的规章制度；
（二）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；
（三）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十八条 业主委员会人数应当是5-11名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上业主委员会成员为9-11 名的单数。
业主委员会任期一般为3年，其组成人员可以连选连任。分期开发的物业区域达到成立业主大会条件的可以先期成立。在物业区域新的一期业主入住50%以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会通过选举产生主任1名、副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十九条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届工作。
业主委员会届满后10日内，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 换届、选举、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单和基本情况等。
县区物业管理行政主管部门应及时将备案情况报市住建委，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，业主委员会委员不得从事与本小区物业管理有关的经营活动。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令改正或撤销其决定，或由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。
第二十二条 在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、居民委员会应当履行各自的职责，密切配合，共同做好物业管理区域内相关工作：
（一）业主委员会接受县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督管理，配合居民委员会、村民委员会履行与物业管理有关的工作职责，监督与支持物业服务企业的工作，协助公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域内相关工作。
（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，服从县区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督管理，按法律、法规及物业服务合同约定为业主提供服务。
（三）居民委员会、村民委员会应当积极协助街道办事处、乡镇人民政府监督管理物业管理活动，引导业主将小区物业管理与社区管理相结合，支持业主委员会和物业服务企业的工作。
第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会确定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第三章 物业服务企业
第二十四条 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第二十五条 物业服务企业实行资质管理制度。
物业企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接单个项目30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接单个项目20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
未取得物业服务资质证书的企业或单位不得从事物业管理工作。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。
第二十六条 从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第二十七条 物业服务企业享有下列权利：
（一）依照有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理；
（二）依照省、市有关规定和物业服务合同收取物业服务费用和其他费用；
（三）选聘专营企业承担专项经营业务；
（四）制止违反物业管理规约的行为；
（五）经业主大会同意，可以开展与物业服务有关的经营活动；
（六）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。
第二十八条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传；
（四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验；
（五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（六）按照规定公布物业服务费收支情况；
（七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门；
（八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动；
（九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在90日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；
（十）法律、法规规定或者服务合同约定的其他义务。
第四章 前期物业管理
第二十九条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。
第三十条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式；住宅物业超过规划总建筑面积10万平方米以上的项目应当实行公开招投标。
第三十一条 建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十二条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。
建设单位应当自招标结束之日起15日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。
签订前期物业服务合同期限一般不超过3年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。
第三十三条 实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度。
开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。
第三十四条 物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定：
（一）物业管理区域物业总建筑面积5万平方米（含）以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置物业服务用房。
（二）物业管理区域物业总建筑面积25万平方米（含）以下、5万平方米以上的，按照物业总建筑面积2‰配置，总建筑面积超过25万平方米的，超过部分按1‰的标准配置物业服务用房。
（三）物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积1.2‰的比例在规划定位的商业用房中配置。
（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8‰的比例在规划定位的商业用房中配置。
（五）物业服务用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业，物业服务用房原则上在一层安排，没有配置电梯的物业，物业服务用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能，符合办理权属登记条件。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20平方米。
物业服务经营性用房的配置比例，土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。
建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。
第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。
（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；
（二）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；
（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；
（四）按照规划要求完成消防设施建设；
（五）按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；
（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；
（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第三十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（五）园林施工图纸及树种清单；
（六）业主名册；
（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
第三十七条 实行新建住宅交付使用查验制度。
新建住宅项目竣工后，开发建设单位应当组织竣工验收，办理竣工验收备案手续，相关部门和单位对公建配套设施设备建设情况进行查验，符合物业交付条件的由市住建委出具“新建住宅符合交付使用条件证明书”。对未取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”的，开发建设单位不得向业主办理物业交付手续，擅自交付的开发企业应当承担违约责任，房地产开发项目资本金暂缓退还，产权登记机关不得受理开发企业报送的办理房屋权属登记资料。
第五章 物业服务与收费
第三十八条 一个物业管理区域只能有一个物业服务企业实施物业服务。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业服务。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成业主损失的，物业服务企业应当承担责任。
第三十九条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非普通住宅及非住宅物业综合服务费实行市场调节价。
普通住宅物业综合服务费实行分等定价，由市物价局会同市住建委根据物业类型、物业的硬件设施、服务内容、服务标准和服务成本变动等情况，制定相应的等级收费基准价和浮动幅度，并向社会公布。
第四十条 物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由业主全nt-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: 仿宋_GB2312">
新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。
第四十二条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收费依据及收支情况；业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。
第四十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订委托服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条 物业服务企业所将签订的物业服务合同应报送市、区两级物业主管部门登记备案后，方可办理物业服务收费相关手续。
第四十五条 市住建委每年对物业服务企业进行服务质量考核，考核结果将记入该企业诚信档案，并向社会公布。
市物业管理行业协会应当建立行业自律机制，制定并实施行业自律规范，加强对会员单位及物业服务从业人员的自律性监管，促进物业服务企业依法诚信经营。对违反行业自律规范、损害业主权益的行为应当采取相应的行业自律措施。
第四十六条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由县区物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位、城管执法、公安派出所等单位、业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的相关事项。
第六章 物业的使用与维护
第四十七条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。
第四十八条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将非经营性用房改为经营性用房；
（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（九）违反规定停放机动车辆和自行车等非机动车辆；
（十）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。
第五十条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。
第五十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。
车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定。
任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。
第五十二条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、物业经营性用房；
（二）门卫室、监控室、共用走廊；
（三）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（六）其它依法归全体业主的设施设备。
第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、使用人阻挠维修更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第五十四条 物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主和业主大会同意后按照规定办理相关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费不足，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十五条 建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施，按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第七章 法律责任
第五十六条 有下列行为之一的，按照国务院《物业管理条例》的规定处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业服务的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的；
（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（七）挪用专项维修资金的；
（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的；
（九）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的。
违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业公共部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十七条 有下列行为之一的，按照安徽省《物业管理条例》的规定处罚：
（一??业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续，擅自撤离的；
（二）拆改房屋承重结构；
（三）侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的；
（四）擅自将住宅改变为经营性用房的。
第五十八条 有下列行为之一的，按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定处罚：
（一）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的；
（二）物业服务企业出租、出借、转让资质证书的；
（三）物业服务企业不按规定及时办理资质变更手续的。
第五十九条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十条 违反本办法的规定，物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第六十一条 农民安置房小区按照8‰配置物业服务经营性用房的执行时间为2012年8月1日后取得土地使用权的开发建设项目。
第六十二条 本办法实施中的具体问题由市住建委负责解释。
第六十三条 本办法自2012 年8月 1日起施行。2006年3月10日市政府发布的《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》（马政〔2006〕8号）同时废止。
对非法播发气象信息问题的研究
郭英儒 浙江省杭州市西湖公证处 浙江杭州 310013
摘要：本文就近年来社会上非法播发气象信息的案例以及由此产生的质疑进行解析，探讨气象部门的气象信息发布权问题，并对今后气象部门执法和信息发布提出了一些建议。
关键词：非法；播发；气象信息
引 言
近年来，尤其是气象法实施以来，有关气象信息的发布权逐渐成为舆论和媒体争论的焦点。在一些企业非法发布传播气象信息牟利或者一些团体组织的非赢利便民措施受到气象执法部门的阻止的情况下，人们很容易在媒体以及一些所谓专家的引导下，对气象部门的信息发布权产生质疑，有的甚至已经提起行政诉讼。对于这种现象，我们有必要对关于气象信息的播发问题从合理合法等角度做一个梳理，这样更有利于气象部门和民众的相互理解，更有利于气象服务真正服务于大众，更有利于社会主义经济建设。
1. 案例列举
首先我们来看几个案例：
[案例一]2006年11月2日，丽水局职工在翻看当天《处州晚报》时，发现该报刊登的天气预报与气象部门预报结论相差非常大，同时，群众也纷纷致电气象局，质疑气象部门的预报结果，此事在社会上造成了不良的影响。经查，该报此前未办理任何合法手续，为擅自刊登天气预报的非法行为。为制止该报非法传播气象信息行为，丽水局于12月3日致函《处州晚报》，要求立即停止非法传播气象信息行为，并由廖良清副局长亲自送达该报总编。报社总编当即通知具体负责的副总编，立即停止刊登天气预报信息，并保证在没有办理合法手续前，不再出现类似情况。[1]
[案例二]国庆长假期间，金华公交公司开展了一系列便民服务，特地在8路、27路公交车上设立了天气预报展示牌。由于该公司传播天气预报未经气象部门许可，10月8日，市气象局法规处负责人专程前往公交公司车队进行执法调查。气象执法人员指出公交公司的出发点是开展便民服务，但也必须遵守《气象法》和《气象预报发布与刊播管理办法》的有关条款，并告知未经许可传播天气预报的错误性质和危害性。由于未使用规范的气象信息，不但难以为乘客提供便民服务，反而会误导乘客。气象执法人员要求该车队停止违法行为，依法办理天气预报传播的行政许可手续。[2]
[案例三]湖南某新闻网站非法传播气象信息案：从2002年1月开始，省专业气象台发现省内某新闻网站向用户发布的气象信息不是由当地气象主管机构所属气象台站提供的实时天气信息。经查，该网站是通过下载德国私人气象网站的气象信息，从而转发全省未来5天天气预报；并开通网上天气预报定制业务。这些行为违反了《气象法》第25条之规定，属非法传播公众天气预报。省气象局于2002年8月14日派出执法人员依法对其进行了查处，该网站在收到《责令停止违法通知书》后2天停止了违法行为。[3]
[案例四] 河北省一家短信运营商因经营气象短信业务与气象主管部门发生争议，该省11市气象行政部门分别对该短信运营商下达行政处罚书，并引发了11起行政诉讼。6月13日，石家庄市桥西区人民法院开庭审理其中的一起行政诉讼纠纷。[4]
2. 社会质疑及解析
类似的案例随着经济的发展，尤其是气象信息与经济联系日趋紧密的今天，将会越来越多。信息社会里信息会带来的经济利益势必会使一些企业或个人把目光盯到天气预报上来，如案例三、四中的网站和短信运营商。人民生活节奏加快，生活品质提高，对气象服务的要求也多样化，从而使一些服务行业盲目代发天气预报这样的好心办坏事，如案例一、二中的报社和公交公司。
对于两种情况下的违法处理，均有法可依，但也都受到了人们的质疑。
2．1 质疑一：气象部门独占气象信息资源，并以垄断发布权，是一种垄断行为。
03年科技日报发表的《热点聚焦：中国气象怎样走向市场》就已开始关注这个问题。[5]而气象部门到底是不是垄断？究竟一个什么样的市场中什么样的行为才构成垄断？我们不妨从法律角度入手，在尚未正式出台的《反垄断法》（草案）中我们可以看到：第三条： 本法规定的垄断行为包括：（一） 经营者达成垄断协议；（二） 经营者滥用市场支配地位；（三） 具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。前款第（一）项所称垄断协议，是指排除限制竞争的协议、决定或者其他协同行为；第四条： 本法所称经营者，是指在相关市场内从事商品生产、经营或者提供服务的自然人、法人和其他组织。本法所称相关市场，是指经营者在一定时期内就相关商品或者服务（以下通称商品）进行竞争的范围或者区域。也就是说该法给出的定义中构成垄断，首先是在相关市场中，为排除其他竞争者而采取的达成垄断协议或滥用支配地位等手段。气象信息服务领域本身不构成反垄断法所说的市场地位，《气象法》第三条强调：气象工作应当把公益性气象服务放在首位；气象台站……确保公益性气象无偿服务……，明确了气象服务的公益无偿原则。气象服务部门不是企业，是不以赢利为目的的公共服务单位，而不是市场的主体。虽然在气象服务中存在个别有偿服务（见气象法第三条）和收取部分传播收益（见气象法第二十五条）也只是一种探索和对公共经费的补充。不可否认和可以预见的是，未来的气象服务局部领域会向民间开放，并够成合理市场，但目前我国还没有形成这样的市场。同时，气象部门不是市场主体，也就不能称之为垄断了。
有专家学者指出，正是因为国家用法律的形式来巩固了气象部门的垄断地位，才造成了今天这样无市场形成竞争者少的局面，其实是一种国家垄断行为。国家确实需要对一些领域进行垄断，气象服务也包含其中。对于为国家安全和经济建设密切相关的行业，国家有必要完全控制其不进入不必要的市场进行竞争。并非所有的竞争都导致进步，尤其在经济发展尚未达到可以放开的阶段更是应当谨慎。以现在的国情来看，气象服务气象信息直接影响着工农业生产和公众生活，一旦失真，很可能造成严重的后果，甚至导致社会秩序混乱，贻害无穷。竞争会带来不择手段，甚至以迷信代替科学，以哗众取宠代替严谨认真，那样不但不利于气象事业的发展，也会阻碍经济建设的进行。
当然，国外与我国不同的气象服务类型，也能给我们带来一些启示。比如英国是公私竞争型，公共气象部门既开展公益性服务，又开展商业性服务，同时鼓励私人公司搞商业性气象服务，公共气象部门与私人气象公司在气象服务市场平等竞争。这种制度安排，减少了政府的经费和精力负担，既保证了公益性气象服务的持续发展，又引入了市场竞争机制，政府直接参与市场竞争。美国、日本是公私分明型，公益性气象服务与商业性气象服务分开进行。公共气象部门只搞公益无偿服务，不搞商业性活动，资料和产品无偿提供给社会和私人公司；商业性气象服务由私人气象服务机构开展。但是，公共气象部门仍然需要政府直接拨款，公共气象服务的提供缺少竞争和激励，而公共气象服务的使用也没有财务约束。新西兰是完全竞争型，国家实行气象信息全部商业化，国家没有气象部门，政府也要出钱向私人气象公司购买数据。而在我国，直属于国家气象局的华风集团正在做着一些有益的探索。我国加入WTO之后，气象服务商业化行为也越来越刺激公益气象的发展进步。根据WTO《服务贸易总协定》，气象服务贸易属于WTO贸易服务的范围，因此国外各种类型气象服务都将成为我国气象服务的有力挑战，气象做为特殊服务领域，最多也只能是有限放开。[6]或许未来中国气象服务领域会向市场方向发展，而那时再讲垄断避免垄断也为时不晚。
2．2 质疑二：气象部门应当以便民原则为服务指针，不应当和方便民众无谋利的行为过不去。
对于同样仅以服务为原则，不为谋利的便民违法发布气象信息的行为。虽然他们的初衷是好的，只是为了方便人们，但做好事也要讲究方法，便民不能成为违法的理由。一个真正法治社会，应当依法办事，按照法律的程序来做好事，而不是随意妄为。这样不但容易办错事，而且容易让想办坏事的人钻了空子。其道理类似于慈善事业，慈善本是好事，以己之财助人一臂，但是如果没有法律的监管，很容易使双方都受损，而违法者从中渔利。凡是有经济利益的领域，都会引来不法分子的注意，而非法的方式纵然有个体的便捷性，却不利于国家的行政管理。众多的法律案例都一再证明，法治社会做事最好的方法就是遵循法律办事，违法办事会偶尔给人以方便省事的快感，但久则必乱。法律是用来防范和规范做事的，因此，如果真的是把便民服务作为气象事业的原则，那就应当依法办事。
3. 气象信息发布的法律依据
依法办事就应当熟悉相关法律，我国的气象法律也越来越完备，越来越充分起来。关于如何发布气象信息，我们从气象法及地方规章中完全可以找到适当的方法。
3．1 统一发布制度
《中华人民共和国气象法》在第二十二条中明确规定，国家对公众气象预报和灾害性天气警报实行统一发布制度。
如何做到统一？首先，发布的来源统一，气象法第二十二条第二款中，（除各级气象主管机构所属的气象台站）其他任何组织或者个人不得向社会发布公众气象预报和灾害性天气警报。
其次，发布的渠道统一，气象法第二十四条规定，各级广播、电视台站和省级人民政府指定的报纸，应当安排专门的时间或者版面，每天播发或者刊登公众气象预报或者灾害性天气警报。第二十五条广播、电视、报纸、电信等媒体向社会传播气象预报和灾害性天气警报，必须使用气象主管机构所属的气象台站提供的适时气象信息，并标明发布时间和气象台站的名称。
为保证发布的来源和渠道的统一而规定了相应的处罚，第三十八条规定违反本法规定，有下列行为之一的，由有关气象主管机构按照权限责令改正，给予警告，可以并处五万元以下的罚款：（一）非法向社会发布公众气象预报、灾害性天气警报的；（二）广播、电视、报纸、电信等媒体向社会传播公众气象预报、灾害性天气警报，不使用气象主管机构所属的气象台站提供的适时气象信息的；根据行政处罚法第九条，该处罚条款是有效条款。对于其中的非法发布的概念，气象法没有详细说明，但从其前后法条可以看出，非法情节应当包括：个人或其他组织向社会发布气象信息，各级广播、电视台站和省级人民政府指定的报纸未安排时间版面每天播发气象信息，广播、电视、报纸、电信等媒体向社会发布气象信息未使用气象台提供的信息、未标明发布时间和气象台站的名称。各地方规章也以行政许可和命令禁止等不同形式来规范气象信息发布（如浙江省实施《气象法》办法）。
3．2 著作权问题
随意播发转载气象信息，不仅违反了《气象法》和地方规章，同时也违反了《著作权法》的相关规定。中国气象局刊发的《气象预报发布与刊播管理办法》中明确，气象预报属于气象科技成果，制作和发布单位对其享有所有权，并受有关法律、法规保护。气象预报信息是气象台站工作人员的职务行为，根据著作权法规定，由法人或者非法人单位主持，代表法人或者非法人单位意志创作，并由法人或者非法人单位承担责任的作品，法人或者非法人单位视为作者。因此气象部门是预报信息的合法著作权人，理应受到法律的保护。著作权法规定，使用他人作品应当同著作权人订立合同或者取得许可。
因此，笔者认为，非气象部门发布气象信息，要注意到，在某些制订的地方规章中有明确的行政许可规定的省份，应当按照行政许可程序办理。气象部门正当行使审批和监督的职能，并收取适当费用用于气象事业发展。对于无明确规定行政许可的省份，个人及其他组织无权发布气象信息，即不能发布，否则就是违法。对于正当使用气象信息的组织或个人，可以和气象台站签定使用协议，但该使用不应当涉及发布。
而气象部门在遇到违法发布气象信息行为时，不但可以依照行政法律程序，对违法人员和组织进行行政处罚，同时气象台站做为气象信息的著作权人，还可以依照著作权法，对违法使用气象预报信息的侵权行为人要求民事赔偿。
4. 一些建议
虽然关于气象信息的非法传播问题，法律已经做了详尽的规定，我们从国家发展经济进步和当前国情的角度能够理解国家对公众气象预报和灾害性天气警报实行统一发布制度，但对于非法传播气象信息的执法工作以及气象部门对气象信息的发布工作仍任重道远。
首先，需要做好普法工作。虽然气象部门是科研单位，以科技研发为主导。但科学离不开法律的规范和帮助，没有法律的指导和防范，气象工作就很难做到科学严谨，服务人民。所以就需要气象部门在致力于科学研究的同时，不忘普法宣传；在科学普及的同时，让气象法同样深入民心。只有这样，才能让人民理解，只有这样，才能保障气象事业顺利进行。做好社会普法工作，其中尤为重要的是对媒体的普法，现阶段媒体具有相当大的舆论引导能力。而在违法事件发生后，某些媒体的唯恐天下不乱心理，也刺激了很多不懂法律的民众的违法热潮，这固然是媒体监管上的疏漏，但也是新闻自由很容易带来的副产品。这就需要气象普法工作首先做到先普媒体，让媒体先知道法律，明白法律，并代为解释法律，从而让大众了解法律。因此，先普媒体是做好气象普法的一个便捷有效的方式。
其次，气象执法部门应当规范执法、严格执法、依法执法。气象执法存在着发现难，相关法规少等困难，这就要求气象执法更要做到规范严格。气象法其实质是实体法，而气象法缺乏程序法规，所以更多的时候，只能依靠行政诉讼法、行政处罚法和行政许可法等行政相关法律。因为气象部门的行政主体性质，所以在气象法律诉讼中使用行政诉讼规则是符合气象法律特性的。但我国一向有重实体轻程序的弊病，加之气象法的公益优先原则，很容易造成气象行政诉讼只追求实体公正而忽略程序公正。
再次，气象信息服务要跟上时代步伐。许多的违法发布行为的发生，正是因为气象部门自身的服务并没有完全适应经济发展，没有全面的考虑到人民的需要，因此才刺激了一些公司企业以此做为其盈利的手段。正是服务的滞后，才给不法分子创造了“市场”，同时也给自己造成“垄断”的负面影响。《国务院下发加快气象事业发展的若干意见》中强调：应拓展气象信息发布渠道，引导有关媒体、网络和通信运行企业积极配合气象主管机构做好气象信息的播发工作，以气象警报、广播、电视、报刊、互联网、手机短信息等多种形式及时发布气象灾害预报警报信息，扩大气象信息的公众覆盖面，建立畅通的气象信息服务渠道，提高公共气象服务的时效性。